Prix d’un expert-comptable en LMNP : d’où vient la ligne « 30 € par mois ».

D’où vient la ligne « 30 € par mois »

Tous les calculs de la maison — le simulateur comme les rapports de faisabilité — portent une ligne de comptabilité fixée à 30 € par mois, soit 360 € par an. Elle y est parce que c’est la charge que les projections d’investisseurs oublient le plus souvent, avec la vacance et la taxe foncière.

Ce chiffre est une hypothèse de travail, posée dans le bas de la fourchette du marché : celle d’un forfait en ligne, sur un seul bien, dans une situation simple. Ce n’est pas un devis, et ce ne sont pas les honoraires du cabinet partenaire de l’accompagnement, qui dépendent de votre dossier et vous sont annoncés par écrit avant que vous vous engagiez. Reste à savoir si 360 € par an est une hypothèse tenable.

Ce que coûte la comptabilité d’un LMNP : les fourchettes

Les prix se relèvent chez ceux qui les publient. Nous avons consulté, le 10 septembre 2026, trois guides de prix publiés par des acteurs de la comptabilité du meublé en ligne, mis à jour respectivement le 13 avril, le 28 mai et le 6 septembre 2026. Nous ne les nommons pas : ce sont des sources de prix, pas des recommandations. Ce sont des ordres de grandeur, sans garantie, pour un loueur au régime réel simplifié.

Une honnêteté sur ces chiffres : les trois guides ne disent pas la même chose. Deux annoncent 400 à 900 € par an pour un expert-comptable, tous canaux confondus ; le troisième raisonne au mois et situe le cabinet classique entre 100 et 250 € hors taxes — soit 1 200 à 3 000 € par an, un tout autre monde. Les deux lectures ne se contredisent pas : elles décrivent deux marchés. Le premier vend une liasse ; le second vend du temps de professionnel.

Deux règles se dégagent quand même. Le deuxième bien coûte beaucoup moins cher que le premier — 80 à 150 € contre plusieurs centaines : la comptabilité est un coût fixe qui se dilue. Et ce qui est affiché n’est pas ce qui est facturé la première année : la mise en route s’ajoute, et certaines démarches sont à la carte.

La réduction d’impôt pour frais de comptabilité : elle a été supprimée

Il faut le dire franchement, parce que beaucoup de textes en circulation l’ignorent encore. Il existait une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme de gestion agréé : deux tiers de la dépense, dans la double limite de 915 € par an et de l’impôt dû, pour ceux dont les recettes restaient sous les seuils du micro et qui avaient opté pour un régime réel. Elle figurait à l’article 199 quater B du code général des impôts.

Cet article est abrogé. Légifrance porte la mention « Abrogé par LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 — art. 11 », sa dernière version en vigueur s’arrêtant au 16 février 2025 (page consultée le 10 septembre 2026). Le même article 11 de la loi de finances pour 2025 a mis fin au dispositif d’agrément des organismes de gestion agréés, ce que confirme la réponse du ministère à la question écrite n° 04443 de Mme Frédérique Espagnac, publiée au Journal officiel du Sénat le 26 juin 2025. Supprimée, donc, et non pas rabotée : en 2026, adhérer à un organisme n’apporte plus aucun avantage fiscal, et aucune réduction d’impôt ne vient plus alléger la facture du comptable.

Reste la déduction en charge, qui n’est pas la même chose et qu’on confond souvent. Une réduction d’impôt s’impute sur l’impôt lui-même, euro pour euro. Une charge déductible, elle, diminue le bénéfice imposable : elle ne vous rend qu’une fraction de la dépense, celle qui correspond à votre taux d’imposition. C’est moins spectaculaire, mais ce n’est pas rien — et c’est le calcul qui suit.

Le coût net : ce que la comptabilité coûte vraiment

Exemple pédagogique, construit pour l’exercice. Un loueur en meublé au régime réel, imposé dans la tranche à 30 % — celle qui commence à 29 580 € par part au barème appliqué en 2026, d’après service-public.gouv.fr (page vérifiée le 15 avril 2026) —, qui paie 360 € de comptabilité dans une année où son résultat est imposable. Aux 30 % d’impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux, à 18,6 % sur les loyers meublés depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — contre 17,2 % en location nue (impots.gouv.fr).

Le raisonnement change de visage sur un forfait plus cher. Un cabinet à 700 € par an revient à 360 € nets dans la tranche à 30 %, et à 283 € nets dans celle à 41 % : l’écart affiché entre un forfait à 360 € et un forfait à 700 € se réduit de moitié une fois l’impôt passé. Choisir son comptable au prix affiché, c’est comparer des montants que personne ne paie.

Une réserve de taille : ce calcul ne vaut que dans une année où votre résultat est imposable. Or, au régime réel, l’amortissement ramène souvent le bénéfice à zéro pendant des années — et l’article 39 C du code général des impôts plafonne l’amortissement déductible au montant des loyers diminués des autres charges. Traduction : dans une année à résultat nul, les 360 € de comptabilité ne font rien économiser du tout ; ils réduisent d’autant l’amortissement déduit, qui se reporte sur les années suivantes. La dépense est alors le prix d’entrée du régime, pas une économie d’impôt. Ce qui amène la vraie question.

La bonne question : combien le régime réel rapporte

Exemple pédagogique, construit pour l’exercice : les chiffres sont des hypothèses cohérentes entre elles, pas des relevés. Un deux-pièces meublé d’environ 35 m², loué 750 € par mois hors charges — un ordre de grandeur cohérent avec le loyer relevé par l’ANIL en 2025 à Nice, 22,7 € le mètre carré charges comprises pour les studios et deux-pièces. Coût total de l’opération : 150 000 € (128 000 € négociés, 9 600 € de frais de notaire à environ 7,5 %, 7 400 € de travaux, 5 000 € de meubles). Financement : 15 000 € d’apport, 135 000 € empruntés sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, assurance emprunteur à 0,34 %. Tranche à 30 %.

L’écart de l’année : environ 2 190 €, pour 360 € de comptabilité. Voilà le rapport que l’on ne regarde jamais quand on cherche « le comptable LMNP le moins cher ». Trois honnêtetés, tout de même. La première : ce n’est pas le comptable qui économise ces 2 190 €, c’est le régime réel ; le comptable en est le prix d’entrée. La deuxième : ce n’est pas un cadeau mais un report — les amortissements déduits se retranchent du prix d’acquisition à la revente depuis le 15 février 2025. La troisième : le réel ne gagne pas toujours ; sur un bien payé comptant, sans travaux et peu chargé, le micro-BIC et son abattement de 50 % ressortent souvent devant. L’arbitrage complet, chiffré, est dans notre guide de l’impôt sur les loyers.

Un mot sur le micro-BIC, puisqu’il est la seule alternative gratuite : il s’applique jusqu’à 77 700 € de recettes pour les revenus 2023 à 2025, et 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 en meublé longue durée, seuil relevé par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026. Sous ce plafond, aucune comptabilité n’est exigée : un livre des recettes et une ligne sur la déclaration complémentaire suffisent.

Ce que la comptabilité achète, et quand s’en passer

Payer 360 € ou 900 € pour « une déclaration », ce serait cher. Ce n’est pas ce que l’on achète.

• Le plan d’amortissement par composants. Le prix du bien se découpe : le terrain, qui ne s’amortit jamais, puis le gros œuvre, la toiture, les installations, les agencements, et les meubles à part. Chaque part suit sa propre durée, et aucun barème officiel ne les fixe : le Bulletin officiel des finances publiques (BOI-BIC-AMT-10-40-10) précise que les composants d’un immeuble de placement s’amortissent sur leur durée réelle d’utilisation, la même en comptabilité qu’en fiscalité. Un plan à construire bien par bien, pas une formule à recopier.
• Le suivi des amortissements reportés. Le plafond de l’article 39 C laisse chaque année une fraction non déduite, qui se reporte sans limite de durée. Ce stock se tient sur toute la détention, quinze ou vingt ans, sans trou : personne ne le reconstitue après coup de mémoire.
• La liasse et la déclaration. Le bilan simplifié, le compte de résultat, les tableaux d’immobilisations et d’amortissements, la télétransmission dans les délais, puis le report sur la déclaration de revenus du foyer. Le détail et le calendrier complet sont dans notre guide de l’expert-comptable du meublé.
• Le conseil au moment de la revente. C’est devenu le vrai sujet. Depuis la réforme de 2025, le total des amortissements déduits minore le prix d’acquisition retenu pour la plus-value : la comptabilité de vos dix dernières années devient une pièce du calcul de l’impôt de sortie. Vendre sans faire poser ce calcul, c’est découvrir la note après la signature.

Peut-on s’en passer ? Honnêtement : parfois

Aucun texte n’impose un expert-comptable au loueur en meublé. Notre réponse, cas par cas : oui au micro-BIC, où il n’y a rien à tenir ; oui au régime réel pour quelqu’un de méthodique avec un seul bien simple, acheté sans travaux à ventiler, qui accepte de tenir un tableau d’amortissement pendant vingt ans — un logiciel spécialisé produit la liasse pour 150 à 300 € par an ; non dès qu’il y a plusieurs biens, où les erreurs se multiplient alors que le coût marginal du deuxième bien est faible ; non dès qu’il y a des travaux à ventiler, parce que la frontière entre ce qui s’amortit et ce qui se déduit immédiatement décide de plusieurs milliers d’euros ; non dès qu’il y a une société, où la comptabilité devient une obligation d’un autre ordre — c’est l’objet de notre guide sur la SCI et la location meublée.

Ce qu’on risque à se tromper mérite d’être dit sans détour : une erreur d’amortissement n’est pas l’erreur d’une année, elle se répète à l’identique sur toute la durée du plan. Amortir le terrain, oublier de séparer les composants, dépasser le plafond de l’article 39 C : le résultat déclaré est faux jusqu’à ce que quelqu’un le remarque, et le rattrapage porte alors sur plusieurs exercices, majorations comprises. À l’inverse, un amortissement sous-évalué est de l’impôt payé pour rien, qui ne se récupère pas. Et depuis 2025, la même erreur se paie une seconde fois à la revente.

Ce qu’il faut demander avant de signer

Un forfait de comptabilité se compare sur son contenu, pas sur son prix d’appel. Quatre questions, à poser par écrit ; les réponses tiennent dans la lettre de mission, qui est obligatoire.

• Ce que couvre le forfait. La tenue, le bilan, la liasse, la télétransmission, le report sur votre déclaration de revenus : tout est-il dedans, ou seulement une partie ? Un forfait qui produit la liasse mais ne la transmet pas n’est pas complet.
• Ce qui est en supplément. L’un des guides consultés facture à part une mise en route de 200 à 400 € la première année et la déclaration de cotisation foncière des entreprises, de 50 à 150 € par an. Demandez la liste complète, y compris le tarif du deuxième bien et celui de l’année de la revente.
• Qui déclare. Est-ce le cabinet qui télétransmet la liasse, ou vous, depuis votre espace professionnel, à partir d’un document qu’il vous envoie ? La différence porte sur la responsabilité du délai.
• Qui répond en cas de contrôle. L’assistance en cas de demande de l’administration est souvent une mission distincte : faites préciser si elle est comprise, et à quel tarif sinon. Un logiciel, lui, ne répond de rien : l’erreur que vous y avez saisie reste la vôtre.

Dans l’accompagnement ORELLIA, l’expert-comptable — le cabinet niçois Ferrua Ribes — intervient avant l’achat, au moment où le montage se décide ; ses prestations et ses honoraires vous sont écrits avant que vous vous engagiez, et vous le payez directement, comme le notaire ou le courtier. Nous ne publions pas ses tarifs : un chiffre affiché ici serait faux pour la plupart des lecteurs.