Diviser un appartement en deux lots pour louer : le droit d’abord, le calcul ensuite.

Ce que la copropriété peut interdire — et ce qu’elle doit voter

Le point de départ est favorable : chaque copropriétaire « dispose des parties privatives comprises dans son lot » et en « use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (loi du 10 juillet 1965, article 9, premier alinéa, version en vigueur depuis le 18 juin 2025). La Cour de cassation en déduit : une division de lot est licite dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, et une restriction absente du règlement ne s’impose qu’à l’unanimité (3e chambre civile, 26 mai 1994, n° 92-16.877).

Le règlement peut restreindre, mais pas librement : l’article 8 de la même loi lui interdit « aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ». Une clause interdisant la division tient dans un immeuble bourgeois, se conteste dans un immeuble déjà fait de petits lots. À lire avant l’offre, avec les procès-verbaux d’assemblée — notre guide des charges de copropriété apprend à les décoder.

Puis ce que l’assemblée doit voter, même quand le règlement se tait :

• Les travaux qui touchent aux parties communes. Porte palière, mur porteur, compteur dans la gaine technique : « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25, b).
• La répartition des charges entre les nouveaux lots. En cas d’aliénation séparée de fractions d’un lot, si le règlement ne la fixe pas, elle est soumise à l’assemblée à la majorité de l’article 24 (article 11) ; à défaut, le tribunal judiciaire peut être saisi.
• La modification du règlement. Si la division oblige à réécrire ce qu’il dit de la jouissance, de l’usage ou de l’administration des parties communes, c’est la double majorité de l’article 26 : la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix.

Reste l’acte : un géomètre-expert modifie l’état descriptif de division, un notaire rédige et publie l’acte — ce qui permet un jour de vendre un studio séparément. Leurs honoraires ne sont pas publics : devis avant l’offre, dans le coût total.

Les autorisations de la mairie : urbanisme et autorisation de division

Pas de « permis de diviser » national : trois régimes se cumulent.

L’urbanisme. Le code de l’urbanisme ne connaît pas la division d’un logement, il connaît les travaux : déclaration préalable pour « les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant » — fenêtre percée, porte en façade — et pour les changements de destination (article R*421-17, a et b, version en vigueur depuis le 22 février 2026). Un plateau qui devient trois logements reste de l’habitation : si tout se passe à l’intérieur, aucune formalité d’urbanisme.

L’autorisation préalable de division. Elle relève du code de la construction et de l’habitation : l’article L126-18 permet à l’intercommunalité compétente en habitat, ou à défaut à la commune, de l’instituer dans les zones d’habitat dégradé pour les travaux « conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant », l’article L126-19 dans des zones du plan local d’urbanisme (version en vigueur depuis le 1er juillet 2021). Elle est refusée quand la division contrevient à l’article L126-17, ci-dessous, et peut l’être si les logements créés menacent la sécurité ou la salubrité.

Le permis de louer, enfin : une autorisation avant chaque mise en location, dans des périmètres délimités par la commune. Pour Nice, nous n’avons trouvé ni délibération instituant l’autorisation préalable de division, ni la commune dans la liste des permis de louer tenue par LocService au 19 août 2026, liste non exhaustive. Une commune peut instaurer l’un ou l’autre demain : vérification écrite au service de l’urbanisme avant de signer.

Chaque logement créé doit tenir debout seul

L’article L126-17 du code de la construction et de l’habitation interdit de diviser un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou déclaré insalubre ; de diviser « en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m³ » ; et de créer des locaux sans eau potable, évacuation des eaux usées ou électricité, ou sans diagnostics plomb et amiante.

Le seuil de 14 m² dépasse celui de la décence : le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 se contente d’une pièce principale de 9 m² sous 2,20 m, ou de 20 m³, et impose (article 3) eau potable, évacuation, coin cuisine avec évier, sanitaires intérieurs, installation électrique et chauffage. Les deux s’appliquent, le plus haut commande. En plan, un plateau de 90 m² ne donne pas six chambres de 15 m² : cloisons, dégagement, salle d’eau et kitchenette par lot mènent à trois studios d’environ 27 m², rarement quatre.

• Un compteur par logement. Chaque lot a besoin de son point de livraison électrique, demandé au gestionnaire du réseau ; le devis dépend de l’immeuble et de la colonne, il n’est pas public à l’avance. L’eau, le plus souvent par sous-compteur.
• Un DPE par lot. Obligatoire pour toute location, de moins de dix ans à la signature du bail, sa classe dans l’annonce (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026). Un plateau divisé, c’est trois DPE — et un logement classé G ne se loue plus depuis le 1er janvier 2025 ; un studio dans l’aile mal isolée peut en hériter.

Après le chantier : la taxe foncière et le premier loyer

La taxe foncière d’abord : les « changements de consistance » d’une propriété bâtie se déclarent dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive (code général des impôts, article 1406, I, version en vigueur depuis le 1er janvier 2020), et chaque lot reçoit sa propre évaluation — aucune source ne dit si trois studios paient plus ou moins que le plateau : ligne posée en hypothèse plus bas. Le loyer ensuite : Nice est en zone tendue, mais « lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er août 2026, loi du 6 juillet 1989, article 17-1), hors communes à encadrement par loyer de référence, dont Nice n’est pas. Un studio né d’une division n’a pas de loyer antérieur : son premier loyer est libre, la suite est dans notre guide des loyers en zone tendue.

Un plateau de 90 m², loué entier ou divisé en trois studios

Un exemple pédagogique, pas un dossier réel. Un quatre-pièces de 90 m² à rénover entièrement, dans l’est niçois, affiché 385 000 €, négocié 360 000 € — 4 000 € le mètre carré, sous la fourchette de 4 500 à 5 500 € de l’été 2026, parce que tout est à refaire. Même apport de 40 000 €, même crédit sur vingt ans à 3,15 % posé en hypothèse ; seule la façon de louer change. Le loyer entier suit le repère ANIL 2025 des trois pièces et plus — 19,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 770 €, ramenés à 1 600 € hors charges une fois retirée une provision de charges posée en hypothèse. Les studios sont posés à 700 € hors charges chacun, meublés : au-dessus du repère ANIL des petites surfaces (22,7 €/m², environ 610 € charges comprises, 550 € hors charges avec la même hypothèse), dans la zone des 677 € charges comprises relevés par LocService en 2025 pour un studio étudiant niçois.

Loué entier, 380 000 € empruntés : 2 244 € par mois de crédit et d’assurance. Divisé, 460 000 € : 2 716 €. Une année côte à côte :

Le rendement net avant impôt s’améliore pourtant — 3,5 % contre 3,0 % du coût total —, et c’est le chiffre qu’avancent ceux qui vendent des divisions ; mais 475 € de loyer net de vacance ne couvrent pas 472 € de crédit plus les charges de trois logements. Sous 200 € de cash flow positif par mois, nous ne présentons pas un bien ; ici, c’est le prix niçois qui décide, pas la division — les voies qui le font parfois passer sont dans notre guide du cash flow à Nice.

Quand la division ne vaut pas le chantier — et quand elle le vaut

La règle tient en une ligne : sur vingt ans à 3,15 %, chaque 10 000 € de chantier coûte environ 59 € par mois, assurance comprise. La division ne vaut le chantier que si les loyers cumulés dépassent le loyer entier d’au moins ce coût, charges supplémentaires en plus. Ici, les trois studios devraient rapporter environ 600 € de plus que le loyer entier — 2 200 € au lieu des 2 100 € de l’exemple — pour seulement revenir au cash flow de la voie entière, pas pour le rendre positif.

Et pour franchir les 800 € avec trois studios à 700 €, le coût total devrait rester sous 262 500 € : chantier, frais, meubles et notaire retirés, un plateau autour de 139 000 € — environ 1 500 € le mètre carré, un prix qui n’existe pas à Nice. Trois situations font passer la division :

• Un plateau acheté très en dessous du prix des petites surfaces. Succession, plateau brut, ville où l’ancien se négocie bien sous 1 500 € le mètre carré.
• Un immeuble entier. Sans copropriété, ni assemblée ni état descriptif : une question de plan et de devis.
• Un chantier déjà nécessaire. Quand tout est à refaire, seul le surcoût propre à la division compte.

Dans les autres cas, louer à la chambre rapporte une partie du même loyer sans diviser le lot — ni état descriptif, ni autorisation de division, ni 14 m² par lot, un chantier bien plus léger —, chiffré dans notre guide de la colocation à Nice.

L’accompagnement ORELLIA prend la question dans cet ordre : le financement d’abord, avec le courtier, parce que le chantier se finance dans le même prêt et que la banque veut les devis ; puis le calcul au coût total sur chaque bien proposé, à Nice ou ailleurs en France par le réseau — sous 200 € de cash flow par mois, divisé ou non, le bien ne vous est pas présenté. Le prix, fixe, se dit au premier appel, tenu par l’équipe ; le rendez-vous stratégie, par le fondateur.

Faites le calcul sur votre plateau

Chaque chiffre de cet exemple sort de la mécanique de notre simulateur.