Charges de copropriété : celles que vous récupérez, celles que vous gardez.

Une seule facture, deux natures de dépense

Chaque trimestre, le syndic vous envoie un appel de charges. Ce document additionne, sans toujours le dire, deux choses qui n’ont rien à voir. La première : les dépenses de fonctionnement de l’immeuble que la loi vous autorise à refacturer au locataire — les charges récupérables. Vous les avancez, vous les encaissez en provisions avec le loyer, vous les régularisez une fois par an. À l’arrivée, elles ne vous coûtent rien : elles transitent.

La seconde : les dépenses qui restent chez vous, quoi qu’il arrive — honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, travaux votés en assemblée générale, cotisation au fonds de travaux. Elles se retirent du loyer chaque année, comme la taxe foncière, et ce sont les seules qui doivent apparaître dans un calcul de rendement honnête.

Pour l’ordre de grandeur du poste entier : l’observatoire des charges publié par le syndic Foncia le 7 avril 2026, sur plus de 51 000 copropriétés et 1,5 million de lots, situe les charges courantes à 1 488 € par lot en 2025, en baisse de 0,8 % sur un an, de 1 010 € en Bretagne à 2 041 € en Île-de-France. C’est la moyenne d’un parc de gestion, pas une vérité pour votre immeuble : un repère, sans garantie. Ce qui compte pour vous, c’est la part qui ne se refacture pas — et elle ne se lit que sur les documents de la copropriété concernée.

La ligne de partage : un décret de 1987, et rien d’autre

Le partage ne se négocie pas et ne dépend pas du bail. Il est fixé par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui donne la liste des charges récupérables sur le locataire. Cette liste est limitative : ce qui n’y figure pas ne se récupère pas, même avec l’accord du locataire, même si le règlement de copropriété dit autre chose. La fiche F947 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2025, en donne le détail.

Ce qui se récupère

• L’eau et le chauffage collectif. Eau froide, eau chaude, combustible du chauffage collectif, entretien courant de la chaufferie et des compteurs. C’est souvent le poste le plus lourd d’un immeuble ancien.
• L’ascenseur. Électricité, exploitation, entretien courant, petites réparations des cabines et des portes. Le remplacement de l’appareil, lui, n’est pas récupérable.
• Les parties communes et les extérieurs. Électricité, produits d’entretien, nettoyage, entretien des espaces verts, des voies et des aires de stationnement, menues réparations.
• Le gardien, mais pas en entier. Sa rémunération et ses charges sociales se récupèrent à 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, à 40 % s’il n’assure qu’une des deux tâches (article 2 du décret, rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2009).
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle figure sur votre avis de taxe foncière et se refacture au locataire, comme la taxe de balayage et la redevance d’assainissement.

Ce qui ne se récupère jamais

Tout le reste, et notamment : les honoraires du syndic pour la gestion courante, l’assurance de l’immeuble, les travaux de conservation et d’amélioration — ravalement, toiture, réfection des colonnes, remplacement d’un ascenseur ou d’une chaudière —, les honoraires du syndic sur ces travaux, les frais de procédure de la copropriété, et la cotisation au fonds de travaux. Y ajouter les vôtres : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, travaux privatifs entre deux locataires, comptabilité.

Une précision qu’on oublie : quand le logement est vide, la distinction disparaît. Plus personne à qui refacturer, et vous payez la totalité de l’appel de charges. Un immeuble aux charges lourdes coûte donc doublement pendant une vacance.

Le fonds de travaux et le plan pluriannuel

Deux obligations récentes pèsent sur toutes les copropriétés d’habitation, et toutes deux se lisent avant d’acheter : l’une met de l’argent de côté, l’autre dit à quoi il servira.

Le fonds de travaux : ce que le vendeur ne récupère pas

Depuis le 1er janvier 2023, toute copropriété à usage total ou partiel d’habitation doit constituer un fonds de travaux, dix ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble : article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Il n’existe plus de dispense selon le nombre de lots — la fiche F34026 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 9 juin 2026, le confirme.

La cotisation annuelle a un plancher. Quand un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan ni à 5 % du budget prévisionnel. À défaut de plan adopté, elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. L’assemblée générale peut voter davantage.

Et voici le point qui change une négociation : les sommes versées au fonds sont définitivement acquises au syndicat dès leur versement, et ne donnent lieu à aucun remboursement lors de la vente du lot. Le vendeur laisse sa cagnotte derrière lui. Le même article prévoit que l’acquéreur peut accepter de lui verser l’équivalent en plus du prix — c’est un accord entre les deux, jamais une obligation. Du côté de l’acheteur, un fonds bien garni est donc un avantage invisible dans l’annonce : il financera des travaux que vous n’aurez pas à appeler de votre poche.

Le plan pluriannuel, le document le plus utile

S’il ne fallait lire qu’une pièce avant d’acheter en copropriété, ce serait celle-là. Le plan pluriannuel de travaux liste, sur dix ans, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité de ses occupants, avec l’estimation de leur coût, un ordre de priorité et un échéancier — la facture future de l’immeuble, écrite noir sur blanc.

L’obligation est arrivée par étapes, prévues au VI de l’article 171 de la loi du 22 août 2021 : le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, le 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots au plus. Depuis cette dernière date, tout immeuble d’habitation de plus de quinze ans doit donc avoir fait établir son projet de plan, quel que soit le nombre de lots. Une seule dispense : un diagnostic technique global qui ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans.

Lisez-le avec les procès-verbaux d’assemblée générale à côté : le plan dit ce qu’il faudrait faire, les procès-verbaux disent ce que la copropriété accepte de voter. Un immeuble dont le plan annonce une toiture et dont les assemblées refusent tout depuis trois ans vous annonce à la fois une dépense et un conflit — le même réflexe que pour un logement mal classé au DPE : la rénovation des communs ne dépend pas de vous seul.

Les six pièces à demander avant l’offre

La loi joue pour vous : l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation oblige le vendeur à remettre l’essentiel de ces documents au plus tard à la signature de la promesse. Rien n’interdit de les demander plus tôt — et un vendeur qui refuse de les montrer avant l’offre vous a déjà répondu.

• Les trois derniers appels de charges du lot. Ils donnent le montant réel, pas la moyenne de l’immeuble, et ils distinguent les provisions du budget prévisionnel des appels hors budget.
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ce qui a été voté, ce qui a été refusé, et par quelles majorités. C’est là qu’on lit l’ambiance d’une copropriété.
• Les charges payées par le vendeur. Le montant des charges courantes et hors budget des deux exercices précédents : la seule façon de savoir si le lot coûte 900 € ou 2 600 € par an.
• L’état global des impayés. Les impayés de charges au sein du syndicat et la dette de la copropriété envers ses fournisseurs. Deux chiffres qui disent la santé financière de l’immeuble.
• Le montant du fonds de travaux rattaché au lot. Ce qui est déjà provisionné pour les travaux à venir — et qui restera à la copropriété.
• Le plan pluriannuel et l’état daté. Le plan pour l’avenir ; l’état daté, établi par le syndic au moment de la vente, pour les comptes exacts du lot. Ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020).

Demandez enfin si la copropriété fait l’objet d’une procédure. Vous n’avez même pas à chercher loin : l’article L721-1 du même code impose depuis le 1er janvier 2022 que l’annonce de vente le mentionne, en même temps que le nombre de lots et le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel à la charge du vendeur. Une annonce muette sur ces points n’est pas conforme : c’est un signal en soi.

Deux appartements identiques, deux copropriétés

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un bien réel, aucune ville n’est visée, les montants sont posés pour montrer le mécanisme et chaque ligne suit notre méthode de calcul. Deux appartements de 55 m², même prix, mêmes travaux, même annonce à 900 € charges comprises. Le seul écart : l’immeuble.

La copropriété A est un immeuble de 60 lots avec ascenseur, chauffage collectif et gardien. L’appel de charges annuel du lot ressort à 2 640 €, dont 1 980 € récupérables (chauffage 1 000 €, eau 300 €, ascenseur 260 €, parties communes et part récupérable du gardien 320 €, ordures ménagères 100 €) et 660 € non récupérables (syndic 300 €, assurance de l’immeuble 180 €, part non récupérable du gardien 110 €, gros entretien 70 €). Le plan pluriannuel prévoit 8 000 € de travaux pour ce lot : la cotisation au fonds de travaux est de 200 € par an.

La copropriété B est un petit immeuble de huit lots, sans ascenseur, chauffage individuel au gaz, entretien confié à une entreprise. Appel annuel 1 020 €, dont 660 € récupérables (eau 180 €, parties communes 280 €, électricité 100 €, ordures ménagères 100 €) et 360 € non récupérables (syndic 240 €, assurance 120 €). Le plan prévoit 5 000 € de travaux pour ce lot, soit une cotisation au fonds de travaux de 125 € par an.

Le filtre maison se lit tout de suite : pour 100 000 € de coût total, il faut au moins 800 € de loyer mensuel hors charges. B passe à 845 €, A échoue à 735 €. Voici l’année complète des deux.

1 542 € par an séparent les deux opérations, soit environ 128 € par mois, à prix et à annonce identiques. Cet écart ne se rattrape ni par la négociation ni par le taux du crédit : il se répète chaque année. C’est aussi pourquoi un immeuble entier, qui n’a pas de copropriété, se calcule autrement : personne ne vous appelle de charges, et personne ne partage la toiture non plus.

Le piège des annonces : un rendement calculé sur le mauvais loyer

Reprenez l’exemple. L’annonce affiche 88 000 € et 900 € de loyer charges comprises. Le rendement brut qu’on en tire mécaniquement, celui qui circule dans les annonces et sur les portails, c’est 10 800 € divisés par 88 000 € : 12,3 %. Le même bien, calculé sur le loyer hors charges et sur le coût total, donne 8,8 % dans la copropriété A et 10,1 % dans la copropriété B. Et une fois les charges réelles retirées, le rendement net avant crédit tombe à 5,2 % et 6,7 %.

Trois erreurs se sont additionnées : un loyer charges comprises pris pour un revenu, un prix affiché pris pour un coût, aucune charge retirée. Chacune gonfle le chiffre dans le même sens — d’où notre refus d’utiliser le rendement brut d’une annonce comme point de départ.

Une fois le loyer hors charges obtenu, portez-le dans le simulateur de rentabilité, avec la part non récupérable des charges et la cotisation au fonds de travaux : il pose le coût total, la mensualité, le cash flow et la règle des 800 € par tranche de 100 000 €. Gratuit, sans inscription.

Les copropriétés à laisser passer

Quatre situations doivent arrêter une offre, ou au minimum la faire baisser fortement.

• Les impayés au-delà du seuil légal. Quand les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles — 15 % au-delà de 200 lots —, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le juge d’une demande de mandataire ad hoc (article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024). Une copropriété qui approche ce seuil finance mal son entretien et reporte la charge sur les copropriétaires à jour : vous.
• Pas de fonds de travaux, pas de plan. Obligatoires depuis 2023 pour le fonds, depuis le 1er janvier 2025 pour le plan des petites copropriétés. Leur absence ne dit pas seulement que l’immeuble n’a rien provisionné : elle dit que personne ne s’en occupe.
• Un ravalement voté mais pas payé. L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 est clair : le paiement des provisions pour travaux hors budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité. Si l’appel de fonds tombe après la vente, c’est vous. Un accord contraire avec le vendeur est possible, mais il ne vaut qu’entre vous deux : le syndicat, lui, vous réclamera la somme.
• Une administration provisoire en cours. Quand l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis, le juge peut nommer un administrateur provisoire (article 29-1 de la même loi). Les décisions échappent alors aux copropriétaires, et les appels de fonds suivent le plan de redressement, pas votre trésorerie.

Rien de tout cela n’interdit d’acheter : une copropriété en difficulté qui se redresse peut être une affaire. Mais elle se paie beaucoup moins cher et suppose de savoir lire des comptes. La façon de porter ces charges dans votre déclaration, et leur effet sur la rentabilité de votre opération, se pose à l’expert-comptable, qui fait partie de l’accompagnement.

Et si vous voulez poser vos chiffres avec quelqu’un avant de faire une offre, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un immeuble coûte trop cher à entretenir.