SCI à l’IS ou à l’IR pour du locatif : la question se tranche à la sortie.

IR ou IS : deux façons de compter le même loyer

Une SCI ne paie pas d’impôt par défaut. Elle est « transparente » : son résultat est réparti entre les associés selon leurs parts, et chacun le déclare avec ses propres revenus, à l’impôt sur le revenu — IR. Le loyer est imposé comme si vous l’aviez perçu vous-même, à votre tranche, plus les prélèvements sociaux. La société n’est qu’une façon d’organiser la propriété à plusieurs — nous l’avons détaillé dans notre guide SCI ou nom propre.

Les associés peuvent choisir l’autre voie : l’impôt sur les sociétés — IS. La SCI devient alors une entreprise aux yeux du fisc : comptabilité commerciale, bénéfice, impôt payé par la société ; les associés ne sont imposés que sur ce qu’ils se versent. D’après le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-40, 23 novembre 2022), l’option se notifie avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Depuis la loi de finances pour 2019, la société peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option (article 239 du code général des impôts) ; passé ce délai, elle est définitive, et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter. Cinq ans pour changer d’avis, une seule fois.

Une troisième situation ne laisse pas le choix. La location meublée est une activité commerciale : une société civile qui en exerce une passe à l’IS de plein droit, l’administration tolérant seulement des recettes commerciales sous 10 % du total (BOI-IS-CHAMP-10-30, 4 juillet 2018). La question « IR ou IS » se pose donc pour un bien loué vide ; un meublé en société, c’est une SCI à l’IS, et le LMNP reste un statut de personne physique, détaillé dans notre guide du LMNP à Nice en 2026.

Pendant la location : revenus fonciers contre amortissement

À l’IR, des revenus fonciers — et le déficit foncier

À l’IR, les loyers d’un bien loué vide sont des revenus fonciers. On en retire les charges réelles : intérêts d’emprunt et assurance du prêt, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance du propriétaire, travaux de réparation ou d’amélioration — pas d’agrandissement. Ce qui reste est imposé à votre tranche marginale — 11, 30, 41 ou 45 % selon le barème 2026 (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026) — plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le bien lui-même ne se déduit pas : il n’y a pas d’amortissement à l’IR. Une seule exception, récente et encadrée : le statut du bailleur privé créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, une déduction plafonnée à 8 000 € par an, réservée aux logements loués vides à loyer plafonné pendant neuf ans, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ouverte à une SCI à l’IR si les associés gardent leurs parts neuf ans — notre guide du statut du bailleur privé en donne les conditions.

L’année des travaux, le compte tourne souvent au déficit. D’après le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, 16 septembre 2025), ce déficit foncier s’impute sur votre revenu global — salaires compris — jusqu’à 10 700 € par an, hors la part venant des intérêts d’emprunt, qui ne s’impute que sur des revenus fonciers ; le surplus se reporte dix ans sur vos revenus fonciers, et le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Le plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui sortent un logement des classes E, F ou G a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026 — à vérifier avec l’expert-comptable. C’est le seul « moteur » de l’IR : il tourne l’année des travaux, puis s’arrête.

À l’IS, un bénéfice — et l’amortissement

À l’IS, la SCI déduit les mêmes charges, plus une qui change tout : l’amortissement. Chaque année, une fraction du prix de la construction est comptée en charge, comme si le bâtiment s’usait. Le terrain, lui, ne s’amortit jamais (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, 21 décembre 2022, § 230) : quand le prix n’est pas ventilé, seule la part correspondant à la construction s’amortit. Les travaux s’amortissent aussi, sur leur propre durée, fixée par l’expert-comptable composant par composant. Résultat : pendant des années, le bénéfice est faible, nul ou négatif — et un déficit à l’IS se reporte sur les bénéfices suivants sans limite de durée.

Quand un bénéfice apparaît, il est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis à 25 %, pour une société dont le chiffre d’affaires reste sous 10 millions d’euros et dont le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifié le 17 février 2026). Comparé à une tranche à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, c’est deux à trois fois moins. Mais lisez bien ce que ce bénéfice est : celui de la société. Il reste dans la société.

La sortie de l’argent : ce que l’IS coûte quand on se sert

C’est le point que les tableaux comparatifs oublient. À l’IR, le loyer net est à vous dès qu’il est encaissé : l’impôt a été payé une fois. À l’IS, l’argent appartient à la SCI : pour le mettre dans votre poche, il faut le distribuer, et un dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 — 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifié le 21 février 2026). L’option pour le barème existe, avec un abattement de 40 %, mais elle engage tous vos revenus de capitaux de l’année et se calcule au cas par cas.

Mis bout à bout : un bénéfice taxé à 15 % puis distribué à 31,4 % laisse dans votre poche un peu moins de 60 % de ce qui est entré ; à 25 % d’IS, environ 51 %. Une tranche à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux en laisse près de 53 %. L’IS ne rapporte donc que si l’argent ne sort pas — s’il rembourse le crédit et rachète. Une nuance utile : l’apport avancé à la société en compte courant d’associé se reprend sans impôt, puisque c’est votre argent qui revient. Au-delà, tout ce qui sort est un dividende.

À la revente : abattements contre valeur comptable

À l’IR, la SCI vend comme un particulier. La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des frais d’acquisition — forfait de 7,5 % possible — et, sous conditions, des travaux. S’y appliquent les abattements pour durée de détention : rien pendant cinq ans, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année et 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt, qui disparaît après 22 ans ; 1,65 % par an, puis 1,60 %, puis 9 % de la vingt-troisième à la trentième année pour les prélèvements sociaux, qui disparaissent après 30 ans. Ce qui reste est taxé à 19 % et 17,2 %, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026). Le temps travaille pour vous.

À l’IS, le temps travaille contre vous. La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable — le prix d’achat diminué de tous les amortissements passés (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-10-20, 12 septembre 2012). Chaque euro amorti pendant la location revient grossir la plus-value, taxée comme un bénéfice ordinaire, 15 % puis 25 %, sans aucun abattement, après trois ans comme après trente. Et l’argent de la vente est encore dans la société : pour le récupérer, les dividendes passent à 31,4 %. Deux impôts, l’un après l’autre. L’IS ne convient donc qu’à qui n’a pas l’intention de vendre — ou vend pour racheter, à l’intérieur de la société.

Un exemple chiffré, sur quinze ans et sur le coût total

Posons un cas pédagogique, entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel. Un trois-pièces ancien à Nice, loué vide pour que la comparaison soit possible, acheté par une SCI de deux associés dont la tranche d’impôt est de 30 %. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Le loyer : 1 300 € hors charges. Comme le prix, c’est une hypothèse de l’exercice, et elle est volontairement favorable : la carte des loyers de l’ANIL, édition 2025, situe les trois-pièces et plus à Nice autour de 19,7 € le mètre carré charges comprises, soit environ 70 m² pour un tel loyer — et 70 m² à Nice, entre 4 500 et 5 500 € le mètre carré à l’été 2026, se paient bien au-delà de 200 000 €. Nous prenons le cas le plus flatteur pour la rentabilité afin que la comparaison des deux régimes ne soit pas brouillée par un mauvais achat.

Soit 15 600 € par an, moins 5 % de vacance : 14 820 € encaissés. Les charges communes aux deux régimes font environ 3 687 € par an : gestion à 7 % de l’encaissé (1 037 €), copropriété non récupérable (1 300 €), taxe foncière (1 150 €), assurance du propriétaire (200 €) — des ordres de grandeur posés pour l’exercice. Et même ainsi : à 1 300 € pour 240 000 € investis, ce bien rapporte 542 € par tranche de 100 000 €. Il ne passe pas notre filtre des 800 €, et son cash flow avant impôt est d’environ − 380 € par mois — loué vide, à Nice, c’est la règle plus que l’exception, notre guide du cash flow à Nice l’explique. L’exemple sert à isoler l’effet du régime, pas à valider l’achat : aucun régime ne sauve un bien acheté trop cher.

Une année de croisière, la cinquième

La cinquième année, les intérêts du prêt font environ 5 634 € et l’assurance 734 €. Les hypothèses de l’exercice à l’IS : 85 % du prix pour la construction, amortie sur trente ans (5 667 € par an), les travaux sur quinze ans (1 667 €), les frais de notaire passés en charge la première année, et une comptabilité commerciale à 100 € par mois contre 30 € pour la déclaration à l’IR — des ordres de grandeur pour l’exercice, à demander au cabinet.

Sur quinze ans, l’IR coûte environ 28 100 € d’impôt et de prélèvements sociaux, en comptant l’économie de la première année — 10 700 € de déficit foncier imputés sur le revenu global, soit 3 210 € d’impôt en moins à 30 % —, puis deux années sans impôt et une troisième presque, le temps d’absorber le report du déficit. L’IS coûte zéro. Si l’histoire s’arrêtait là, l’IS gagnerait de 28 000 €. Elle ne s’arrête pas là.

La revente, au bout de quinze ans

Supposons — c’est une hypothèse de l’exercice, un bien peut aussi se revendre moins cher — une vente à 280 000 € après quinze ans.

Le bilan des quinze ans, revente comprise : environ 42 400 € à l’IR, environ 67 400 € à l’IS. Sur ce cas — tranche à 30 %, un seul bien, revente à quinze ans avec l’argent sorti —, l’IR l’emporte d’environ 25 000 €. Sur le même cas sans revente, où l’argent reste dans la société pour rembourser et racheter, l’IS l’emporte d’environ 28 000 € à quinze ans. Le régime n’a pas changé ; c’est le projet qui a changé.

Les cas où chacune gagne

L’exemple dit l’essentiel : il n’y a pas de meilleur régime, il y a votre projet. Voici comment il se lit.

• L’IR gagne si vous comptez revendre. De la sixième à la trentième année, chaque année de détention réduit la note à l’IR et l’augmente à l’IS. Un projet avec une sortie — des études à financer, un arbitrage — parle pour l’IR.
• L’IR gagne si vous voulez les loyers. Revenu complémentaire, remboursement d’un autre prêt, vivre de ses loyers un jour : tout ce qui suppose de sortir l’argent coûte 31,4 % de plus à l’IS.
• L’IR gagne si votre tranche est basse. À 11 %, l’IS n’a rien à effacer ; et l’année des travaux, le déficit foncier réduit l’impôt sur vos salaires, ce que l’IS ne fait jamais.
• L’IS gagne si vous accumulez. Tranche à 41 ou 45 %, pas besoin des loyers, plusieurs biens visés, l’argent qui reste dans la société pour rembourser et racheter : l’amortissement et le taux réduit comptent pendant vingt ans, et la sortie n’est pas prévue.
• L’IS s’impose si vous louez meublé. Ce n’est plus un choix. La question devient « SCI à l’IS ou LMNP en nom propre », et pour un premier bien acheté seul ou en couple, le LMNP est le plus souvent plus simple.
• L’IS convient à la transmission sans vente. Des parts données par tranches, jamais de cession du bien : la double imposition de la sortie ne se déclenche pas. Un travail de notaire, et un projet de patrimoine plus que de rendement.

Ce que le régime ne change pas, et comment on décide

Le régime ne change ni le loyer, ni le crédit, ni les charges. Il ne change pas votre capacité d’emprunt : la banque regarde les associés, leurs revenus, leurs crédits, et demande leur caution, à l’IS comme à l’IR — c’est l’objet de notre guide pour devenir finançable. Et il ne change pas la première question : l’opération rapporte-t-elle, sur le coût total ? Dans notre exemple, la réponse est non, et aucun des deux régimes n’y peut rien.

Dans l’accompagnement ORELLIA, le choix IR ou IS se prend au montage, avec l’expert-comptable — le cabinet niçois Ferrua Ribes, honoraires annoncés avant votre engagement — sur vos chiffres à vous : votre tranche, votre horizon, ce que vous ferez des loyers. Jamais sur un tableau comparatif, jamais entre le compromis et la signature.

Et si vous préférez poser votre situation avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’une société n’est pas nécessaire.