La SARL de famille : louer en meublé à plusieurs sans perdre le LMNP.

Pourquoi louer meublé à plusieurs pose un problème de structure

Le loueur en meublé non professionnel est un statut de personne physique. Seul, ou en couple marié, il se vit sans société : on loue meublé, on déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux et, au régime réel, on déduit charges, intérêts et amortissement — notre guide du LMNP à Nice en 2026 détaille ce mécanisme.

Dès que l’on achète à plusieurs hors mariage — une fratrie, des parents avec leurs enfants, un couple pacsé —, les deux voies habituelles coincent. Sans société, on est en indivision : toute vente demande en principe l’accord de tous, et n’importe qui peut exiger le partage à tout moment (code civil, article 815). Avec une SCI, on écrit des règles — mais une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut pas louer meublé, ou presque : la location meublée est commerciale aux yeux du fisc, et l’administration ne tolère qu’une part de recettes commerciales inférieure à 10 % du total (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, 4 juillet 2018, paragraphes 320 et 330). Au-delà, la SCI passe à l’impôt sur les sociétés et le LMNP disparaît, comme le pose notre guide SCI ou nom propre. Il existe une troisième voie, moins connue, faite pour ce cas : la SARL de famille.

Ce qu’est une SARL de famille, exactement

Juridiquement, c’est une SARL ordinaire : statuts, capital, gérant, parts. Ce qui la rend « de famille », c’est une option fiscale prévue à l’article 239 bis AA du code général des impôts : une SARL formée uniquement entre parents en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires de PACS, peut opter pour le régime des sociétés de personnes — être imposée comme si ses associés détenaient le bien directement. Trois conditions, détaillées dans le BOI-IS-CHAMP-20-20-10 du 4 juillet 2018.

• Un cercle d’associés fermé. Parents et enfants, grands-parents et petits-enfants, frères et sœurs, époux, partenaires de PACS — chaque associé directement uni à chacun des autres par l’un de ces liens (paragraphe 50). Le texte admet expressément la société formée « entre deux frères ou sœurs et leurs conjoints » ; il refuse deux beaux-frères (paragraphe 70) et des concubins (paragraphe 80).
• Une activité commerciale. La location meublée est citée expressément comme une activité commerciale par nature (paragraphe 110) : elle est éligible. La location nue, civile, ne l’est pas — un logement loué vide se loge ailleurs, en nom propre ou en SCI.
• L’accord de tous les associés. L’option est signée par tous, dans les statuts pour une société nouvelle, ou notifiée au service des impôts avant l’ouverture de l’exercice pour une société existante (paragraphe 170). Elle n’est pas limitée dans le temps.

Et une règle de sortie à lire avant d’entrer : l’option « cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées » (article 239 bis AA). Un ami qui entre au capital, un enfant qui cède ses parts à son conjoint non marié, et la société entre dans le champ de l’impôt sur les sociétés — sous réserve d’une mesure de tempérament que le BOFiP réserve à des cas précis (paragraphe 90). Le retour à l’impôt sur le revenu n’est ni automatique ni acquis.

La transparence fiscale : ce que la SARL de famille garde du LMNP

Sous l’option, la société ne paie pas d’impôt sur son résultat : chaque associé est imposé personnellement pour la part des bénéfices qui correspond à ses droits (article 8 du code général des impôts), en bénéfices industriels et commerciaux, comme un loueur en nom propre. Trois conséquences pratiques.

Le régime réel est obligatoire — et c’est une bonne nouvelle

Le micro-BIC, avec son abattement de 50 % sur les loyers meublés de longue durée, est fermé aux sociétés relevant de l’article 8, à la seule exception de la SARL à associé unique personne physique (article 50-0, 2, version en vigueur au 1^er juillet 2026). Une SARL de famille est donc toujours au réel : elle déduit ses charges, ses intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien et des meubles — le régime qui, avec un crédit et des travaux, rend souvent le résultat imposable faible les premières années. Le réel demande un expert-comptable ; notre guide de l’expert-comptable LMNP à Nice explique ce qu’il fait.

Non professionnel ou professionnel : on regarde chaque associé

Le loueur devient professionnel quand ses recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité de son foyer fiscal (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, version en vigueur depuis le 15 avril 2026, paragraphe 40). Quand la location est consentie par une société de personnes, ce seuil « doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux » (paragraphe 140). Une société qui encaisse 30 000 € de loyers entre deux associés à parts égales fait porter 15 000 € à chacun : chacun reste non professionnel, avec les prélèvements sociaux du meublé, 18,6 % depuis les revenus 2025, contre 17,2 % en location nue. Au-delà de 23 000 € de recettes, la location meublée peut donner lieu à des cotisations sociales (service-public.gouv.fr, fiche F34102), et la situation du gérant s’ajoute : l’expert-comptable règle ce point au montage, pas après.

La plus-value de revente suit le régime des particuliers

Pour un loueur non professionnel, la plus-value sur un local d’habitation meublé loué « de façon directe ou indirecte » relève des plus-values immobilières des particuliers (code général des impôts, article 151 septies, VII) : quand la société vend, chaque associé est imposé pour sa part, avec ses abattements pour durée de détention (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-30-20, 28 avril 2014). Avec la même réserve qu’en nom propre : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont retranchés du prix d’acquisition retenu pour la plus-value (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84). La SARL de famille ne protège pas de cette règle ; elle la partage.

Indivision, SCI, SARL de famille : la comparaison

Quatre façons d’acheter à plusieurs un bien loué meublé ; aucune n’est la bonne en soi.

La SARL de famille et l’indivision se ressemblent fiscalement — même BIC, même amortissement, même plus-value —, et ce qui les sépare est juridique. En indivision, les actes d’administration se prennent à la majorité des deux tiers, mais tout acte de disposition, la vente en tête, demande le consentement de tous (code civil, article 815-3) ; les titulaires des deux tiers peuvent seulement demander au tribunal d’autoriser la vente (article 815-5-1), ce qui suppose un procès. Une convention d’indivision, elle, ne suspend le partage que cinq ans au plus, renouvelables (article 1873-3). En société, les statuts fixent qui gère, comment on décide, comment on entre et comment on sort — et l’on transmet des parts, pas des quotes-parts d’immeuble. Face à la SCI à l’IS, la différence est fiscale : elle amortit aussi, mais paie l’impôt sur les sociétés avant que les associés ne soient imposés sur ce qu’ils se distribuent, et sa plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Ce que la SARL de famille coûte, demande — et ce qui la fait tomber

À la création, l’annonce légale est à tarif forfaitaire : 148 € hors taxes en métropole en 2026 pour une SARL, contre 191 € pour une SCI, d’après l’arrêté du 19 novembre 2025 (entreprendre.service-public.gouv.fr, 30 décembre 2025). S’y ajoutent le greffe, la déclaration des bénéficiaires effectifs et surtout les statuts : avec une option fiscale à insérer dans l’acte et des clauses de sortie à prévoir, ce n’est pas le poste où économiser.

C’est ensuite que la société se paie. Une SARL tient une comptabilité commerciale complète, arrête des comptes annuels, les fait approuver en assemblée et les dépose au greffe. L’expert-comptable devient nécessaire, et ses honoraires dépassent sensiblement les 30 € par mois que notre méthode retient pour un LMNP en nom propre. Nous ne donnons pas de chiffre : il dépend du cabinet et du nombre de biens, et se demande avant de créer la société. Dans l’accompagnement, c’est le cabinet Ferrua Ribes, à Nice, qui chiffre le montage.

Et ce qu’elle ne change pas : la capacité d’emprunt. La banque regarde les associés et demande leur caution personnelle ; les règles du Haut Conseil de stabilité financière s’apprécient par transparence, comme pour des co-emprunteurs. Si le dossier ne passe pas, la réponse est de le rendre finançable, pas de le déguiser.

Les pièges à lire avant de signer les statuts

• Le tiers qui entre. Une cession de parts à un concubin, un ami, un beau-frère, et l’option tombe. Les statuts doivent verrouiller les cessions — clause d’agrément, préemption entre associés.
• Le couple non pacsé. Deux concubins ne peuvent pas former une SARL de famille. Le PACS ouvre la porte ; sans lui, il reste l’indivision ou la SCI à l’IS.
• Le décès d’un associé. Les parts passent aux héritiers, en général de la famille au sens du texte — mais pas toujours : un conjoint survivant non marié, un neveu. Les statuts et le notaire anticipent ce cas. À l’inverse, la transmission de son vivant est l’un des usages de la structure : des parts se donnent par tranches, dans l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans (code général des impôts, articles 779 et 784).

Un exemple chiffré : une fratrie, une colocation à Nice

Posons un cas pédagogique — construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un frère et une sœur créent une SARL de famille à parts égales pour acheter un quatre-pièces ancien à rafraîchir, près d’un campus, et le louer en colocation meublée — nous reprenons l’exemple de notre guide de la colocation à Nice. D’abord le coût total, la seule base honnête.

La société apporte 25 000 € — 12 500 € par associé — et emprunte 215 250 €, avec la caution des deux. Sur vingt ans à 3,15 %, hypothèse de la maison, la mensualité ressort à environ 1 210 €, plus une soixantaine d’euros d’assurance emprunteur : environ 1 271 € sortent chaque mois. Trois chambres louées 650 € — dans la fourchette des annonces publiques de l’été 2026, sans garantie —, c’est 1 950 € par mois, soit 23 400 € par an. Le filtre maison : 1 950 € pour 240 250 € investis, c’est 812 € par tranche de 100 000 € — le seuil des 800 € est franchi, sans marge.

Le même achat en indivision donnerait le même impôt, mais une vente à l’unanimité et un partage exigible à tout moment ; en SCI à l’IS, l’impôt se déplacerait dans la société. Même immeuble, même coût total, même loyer : la structure décide de qui paie quoi, et quand. Et l’honnêteté oblige : à 812 € par tranche, ce dossier tient sans marge, et aucune structure ne fabrique du loyer.

La position de la maison, et comment on décide

Pour un premier bien acheté seul ou en couple marié, le nom propre en LMNP reste la voie simple. La SARL de famille vient quand on achète à plusieurs, dans le cercle du texte, pour louer meublé, en voulant garder le LMNP de chacun et écrire les règles de la sortie. Elle se décide avec l’expert-comptable, avant l’offre : c’est l’étape du montage dans nos treize étapes.

Et si vous préférez poser votre situation avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert à ça, y compris à vous dire qu’une société n’est pas nécessaire.