Investir en France depuis les États-Unis : le guide.

Ce qui change depuis les États-Unis, et ce qui ne change pas

L’ordre des opérations est celui de n’importe quel achat à distance : le financement avant la recherche, la représentation, la fiscalité du pays de résidence, puis neuf étapes du premier appel aux clés. Il est détaillé dans notre guide acheter en France depuis l’étranger. Depuis les États-Unis, quatre choses sont propres à votre situation.

• Un traité fiscal clair. La convention du 31 août 1994 donne à la France le droit d’imposer vos loyers la première, et oblige les États-Unis à vous créditer l’impôt français.
• L’accord FATCA. Il ne vous interdit rien ; il rend certaines banques réticentes, et cela se voit sur le compte et sur le prêt.
• Des déclarations américaines en plus. Elles ont des noms, des seuils et des pénalités ; elles se préparent avant l’achat.
• Un pays sans notariat de droit civil (hors Louisiane). La procuration authentique qu’exige un prêt hypothécaire se signe avec un notaire français, à distance — pas chez un notary public.

La convention fiscale du 31 août 1994 : les loyers imposés en France d’abord

La convention entre la France et les États-Unis a été signée à Paris le 31 août 1994, est entrée en vigueur le 30 décembre 1995 et a été modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 (BOFiP, BOI-INT-CVB-USA-10, 19 février 2020). Son article 6 dit que les revenus d’un bien immobilier « may be taxed » dans l’État où il se trouve ; son article 13 dit la même chose des gains de cession. La France impose donc la première. Son article 24 règle la suite : les États-Unis accordent « to a citizen or a resident of the United States » un crédit égal à l’impôt français payé.

En France : le taux minimum, sans exonération sociale

Vos loyers se déclarent au service des impôts des non-résidents, avec un plancher : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française, 30 % au-delà, pour les revenus 2025 — impots.gouv.fr, page modifiée le 26 février 2026. Sur option, le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux le remplace s’il vous est favorable. S’ajoutent les prélèvements sociaux : l’exonération de CSG et de CRDS est réservée aux affiliés d’un régime de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni (impots.gouv.fr, 19 juillet 2023). Un affilié à un régime américain n’y a pas droit.

Aux États-Unis : le même revenu, un crédit d’impôt

Un résident des États-Unis est imposé sur ses revenus mondiaux. Les loyers français entrent donc dans sa déclaration fédérale, et l’impôt payé en France s’impute sur l’impôt américain dû sur ce revenu, par le formulaire 1116, dans les limites de la loi américaine. Depuis 2019, la CSG et la CRDS sont admises à ce crédit : les deux administrations l’ont acté (BOFiP, actualité du 19 février 2020) et l’IRS l’écrit (page revue le 9 juillet 2026). Le plafond du crédit, l’impôt de votre État, les règles d’amortissement propres à l’IRS : l’affaire d’un CPA, nous ne les chiffrons pas. À la revente, la plus-value s’impose en France d’abord, avec un représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € de prix pour un vendeur résidant hors de l’Espace économique européen, sauf détention de plus de trente ans (impots.gouv.fr, 27 janvier 2026).

FATCA : le compte, le prêt, et l’apport

L’accord dit « FATCA », signé à Paris le 14 novembre 2013 et publié par le décret n° 2015-1 du 2 janvier 2015, oblige les banques françaises à identifier les comptes détenus par des contribuables américains et à les déclarer à l’administration française, qui les transmet à l’IRS (code général des impôts, article 1649 AC). Il n’interdit à aucune banque de vous ouvrir un compte ni de vous prêter. Mais il a un effet documenté : un courtier écrit, page mise à jour le 1^er septembre 2026, que « les banques se montrent donc plus sélectives sur ces profils » (Pretto). Un usage d’établissement, variable d’une banque à l’autre, qu’aucun texte public n’impose — et qui pèse sur le calendrier.

Trois conséquences. Le compte français s’ouvre avant tout le reste ; un Français résidant hors de France peut invoquer le droit au compte (code monétaire et financier, article L. 312-1), un citoyen américain sans nationalité française, non. La liste des banques ouvertes aux résidents des États-Unis est courte et bouge ; le courtier la tient, avant la recherche. Et l’apport : les courtiers décrivent en 2026 un apport « d’environ 20 à 30 % de la valeur du bien », frais de notaire et de garantie en plus, et un taux un peu plus élevé — 0,40 point d’écart moyen en 2025 —, sans garantie. Le prêt d’un non-résident, pièces et délais compris, est détaillé dans notre guide du prêt immobilier expatrié.

Les déclarations américaines à ne pas oublier

Voici les formulaires que ce projet met sur votre bureau, à voir avec votre CPA avant l’achat ; nous ne les remplissons pas.

Deux précisions. Le formulaire 8938 ne se déclenche qu’au-delà de seuils — 50 000 $ d’actifs financiers étrangers en fin d’année ou 75 000 $ à un moment de l’année pour un célibataire vivant aux États-Unis, le double pour un couple (instructions de novembre 2021) — et un compte français qui reçoit l’apport peut le franchir seul. L’exception immobilière tombe si vous achetez par une société : les parts d’une SCI sont un actif financier étranger déclarable. Avant de créer une structure, lisez notre guide de la SCI de non-résident et posez la question au CPA.

Un deux-pièces niçois, au coût total et au filtre des 800 €

Posons un cas pédagogique, construit pour l’exercice, dont chaque ligne suit notre méthode. L’hypothèse de change est datée : la Banque centrale européenne cotait un euro à 1,1539 $ le 15 septembre 2026. Un deux-pièces de 42 m² en centre-ville de Nice, affiché 215 000 €, à rafraîchir, loué meublé à l’année.

La banque demande à notre non-résident 25 % du prix, frais de notaire en plus : 50 000 € plus 15 000 €, soit 65 000 € — environ 75 000 $ au cours du 15 septembre 2026, et autre chose le jour où l’apport traverse. Il reste 168 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 %, notre hypothèse de travail, la mensualité ressort à environ 944 €, plus 48 € d’assurance emprunteur à 0,34 % : environ 992 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive.

Cette vérité du deux-pièces niçois au prix du marché ne dépend pas du pays d’où vous achetez : sans résultat à imposer, le formulaire 1116 ne crédite rien. Notre page investir en France depuis le Canada passe une colocation niçoise au même filtre, franchi de peu ; et quand Nice ne le permet pas, la recherche se fait ailleurs, par le réseau iad, avec le même calcul.

Signer et suivre depuis les États-Unis : procuration, décalage, calendrier

La procuration, dans un pays presque sans notaires

Consentir une hypothèque exige une procuration authentique, rappelle Notaires de France. Or les États-Unis n’ont pas, hors Louisiane, de notariat de droit civil : un notary public certifie une signature, il ne reçoit pas un acte. La voie sûre est celle du décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 : un notaire français établit la procuration authentique à distance, par visioconférence sécurisée et signature électronique qualifiée, depuis Boston ou San Francisco. Les consulats ne sont plus la solution par défaut : France Diplomatie écrit que « seuls quelques consulats sont compétents en matière notariale » (page du 27 juillet 2026) et renvoie au même décret. Pour une pièce qu’un juriste local certifie, une apostille suffit : les États-Unis appliquent la Convention Apostille depuis le 15 octobre 1981 (HCCH). La forme exacte, votre notaire la fixe dès le premier échange.

Six à neuf heures de décalage, et un calendrier à tenir

New York a six heures de retard sur Nice, Chicago sept, Denver huit, Los Angeles neuf. Un rendez-vous à 9 h sur la côte Ouest tombe à 18 h à Nice : c’est l’heure des visios, avec l’équipe, le courtier, puis Axel Orel. Le reste passe par l’écrit — rapport de faisabilité, devis, photos datées — et par un agent local du réseau iad, sous mandat de recherche, qui visite et rend compte ; notre guide acheter un appartement sans le visiter cadre cette visite déléguée. Si un déplacement est possible, réservez-le à la visite décisive, avant l’offre : Nice–New York se vole sans escale toute l’année avec La Compagnie, dix vols par semaine vers JFK ou Newark, Delta et United figurant aussi sur la page de l’aéroport Nice Côte d’Azur, sans fréquence indiquée.

Le calendrier ne change pas, mais il s’allonge : dix jours de rétractation après la notification du compromis (code de la construction et de l’habitation, article L. 271-1), une condition suspensive de prêt d’un mois au moins (code de la consommation, article L. 313-41) à porter à 60 jours pour un dossier que la banque instruit plus longtemps, environ trois mois jusqu’à l’acte — ordre de grandeur courant, sans garantie. Compte français, tri des banques et rendez-vous avec le CPA se placent avant l’offre. L’argent ne passe jamais chez nous, le prix de l’accompagnement, fixe, se dit au premier appel, et ORELLIA n’accompagne que dix dossiers à la fois ; le détail est sur la page de l’accompagnement.

Faites le calcul avant de réserver le vol

De New York ou de Los Angeles, ce qui se remplace, c’est la présence ; ce qui ne se remplace pas, c’est le calcul — au coût total, en euros, après impôt des deux côtés, avant l’offre.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec l’équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il se tient en visio à l’heure des États-Unis — y compris pour vous dire que le deux-pièces de carte postale n’est pas le bon projet.