Gestion locative : agence ou soi-même, ce que 7 % achètent.

Ce qu’un gestionnaire fait vraiment, poste par poste

« Gestion locative » ne désigne pas un service, mais une liste de dix travaux très inégaux. Avant de discuter d’un pourcentage, il faut voir ce qu’il y a dessous.

Nous ne chiffrons pas ces postes en heures : aucun relevé public sérieux ne le fait, et nous n’inventons pas de durée. Ce que le tableau montre se vérifie, lui : six lignes sur dix sont de l’administratif régulier, que n’importe qui tient avec un agenda. Trois — sélection du locataire, congé, régularisation des charges — sont des actes où le droit décide, et une — les impayés — est un puits sans fond. C’est là que se justifie un honoraire.

Le prix du marché, relevé en septembre 2026

Les honoraires de gestion sont libres, mais ils sont publics : l’arrêté du 10 janvier 2017 impose d’afficher les prix de chaque prestation, toutes taxes comprises, « notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière ». Trois barèmes publics, relevés le 10 septembre 2026, donnent la fourchette. Nous ne nommons personne : ce sont des ordres de grandeur, sans garantie, et un barème change.

Le pourcentage, et sur quoi il porte

Pour la gestion courante : 5,99 % TTC des encaissements chez l’un, 8,00 % TTC chez le deuxième pour un lot en copropriété — 6,00 % pour un immeuble entier —, 7 % HT chez le troisième, soit 8,40 % TTC payés. Deux pièges. HT ou TTC change tout : 7 % affichés font 8,40 % réglés. Et l’assiette est celle des sommes encaissées, charges comprises, donc plus large que le seul loyer qui vous revient.

Ce qui se facture en plus

• La mise en location. La part imputable au locataire est plafonnée : l’arrêté du 17 juillet 2025 a revalorisé de 0,87 % les plafonds de 2014, soit 12,10 € le mètre carré en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs depuis le 1er janvier 2026. La part du bailleur n’est pas plafonnée.
• L’état des lieux d’entrée. Plafonné à 3,03 € le mètre carré pour le locataire, et au plus la moitié de la facture (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 mars 2026).
• La garantie loyers impayés. Une assurance, pas de la gestion : + 3,20 % TTC chez l’un, + 3,48 % chez l’autre, ce qui porte une formule complète à 9,5 – 11,2 % TTC. Elle ne couvre pas la vacance : c’est une garantie distincte, affichée à partir de 5,40 % TTC.
• Le suivi de travaux. 4,80 % TTC au-delà de 2 500 € HT sur l’un des barèmes.
• Le contentieux, les sinistres, la déclaration fiscale. Explicitement exclus de la gestion courante chez l’un des trois. La ligne à lire en premier : c’est celle qui sert quand ça va mal.

Ce que l’impôt reprend

Au régime réel, les frais de gestion et les primes d’assurance — dont l’assurance loyers impayés — sont déductibles pour leur montant réel et justifié (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026) : le coût net est donc inférieur au coût affiché, dans une proportion qui dépend de votre tranche. Mais au micro-foncier comme au micro-BIC, un abattement forfaitaire tient lieu de tout et les honoraires ne se déduisent pas en plus. Le choix du régime se pose avant, pas après, et il se tranche avec l’expert-comptable, qui fait partie de l’accompagnement.

Nos 7 %, en euros : un exemple pédagogique

Notre méthode retient 7 % de l’encaissé dans tous ses calculs, au milieu de la fourchette relevée. Le cas qui suit est construit pour l’exercice : ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun. Un deux-pièces meublé, rénové, loué 1 250 € par mois hors charges.

Le loyer annuel est de 15 000 €. Après 5 % de vacance, l’encaissé tombe à 14 250 € ; les 7 % portent sur cette somme, soit 998 € par an, 83 € par mois. Sur les vingt ans du crédit, à loyer constant, cela fait près de 20 000 € ; si le loyer suivait l’indice de référence des loyers au rythme du 2e trimestre 2026 (148,37, + 1,15 % sur un an selon l’INSEE), la somme approcherait 22 300 €. Rien ne garantit ce rythme, mais l’ordre de grandeur est le bon : le prix d’une cuisine, ou d’une année de crédit.

Avec 15 000 € d’apport, il reste 139 000 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à 781 €, plus 39 € d’assurance emprunteur : 820 € sortent chaque mois, 9 840 € sur l’année.

Autre lecture, dans notre langage : si l’on retirait les honoraires du loyer avant d’appliquer notre filtre — ce que nous ne faisons pas, il se calcule sur le loyer brut —, ce bien passerait de 812 € à 758 € par tranche de 100 000 €, sous notre seuil. Déléguer ne se paie pas sur le prix d’achat, mais sur le rendement — et donc, quelquefois, sur la décision d’acheter.

Trois cas où déléguer ne se discute pas

Ce qui précède n’est pas un plaidoyer pour gérer soi-même, mais pour savoir ce qu’on paie. Trois situations rendent la délégation évidente, et le calcul ci-dessus n’y change rien.

• Le bien est loin. À distance, chaque acte devient un déplacement : une visite le samedi, un état des lieux entre deux trains, un artisan qu’il faut faire entrer. Investir loin de chez soi suppose quelqu’un sur place, et ce quelqu’un a un tarif. 998 € par an contre autant d’allers-retours : l’arbitrage se défend.
• Vous n’avez pas le temps. Le problème n’est pas le volume, c’est le calendrier : la révision se perd au bout d’un an, le dépôt de garantie se majore de 10 % par mois de retard. Un bailleur souvent absent achète ici une assurance contre l’oubli.
• Le montage est délicat. Une colocation à baux individuels, un bail mobilité d’un à dix mois sans dépôt de garantie, un meublé de tourisme avec déclaration et changement d’usage : autant d’actes multipliés, donc d’erreurs possibles. Le taux ne bouge pas ; le travail acheté, si.

Deux cas où c’est de l’argent perdu

On le dit rarement à voix haute dans ce métier.

Un studio à côté de chez vous, avec un bon locataire en place. Le travail lourd est derrière vous : annonce, tri des dossiers, bail, état des lieux d’entrée sont faits. Ce qui reste tient en trois gestes — une quittance par mois, un courrier de révision par an, une régularisation de charges. Tant que le locataire reste, la délégation ne fait presque rien contre les 998 € de notre exemple — les deux tiers de son cash flow.

Un bailleur qui va tout vérifier derrière. Certains propriétaires relisent chaque décompte, rappellent l’artisan, veulent voir les dossiers des candidats. C’est légitime, et c’est payer deux fois : les honoraires et son propre temps. Pire, cela ajoute un intermédiaire — donc un délai — à chaque échange avec le locataire. Si vous savez que vous serez ce bailleur-là, gérez, et gardez les honoraires.

Lire un mandat de gestion avant de le signer

Si vous déléguez, tout se joue dans un document. Un professionnel titulaire de la carte « Gestion immobilière » doit détenir un mandat écrit précisant l’étendue de ses pouvoirs et l’autorisant expressément à recevoir vos loyers : article 64 du décret du 20 juillet 1972. Six lignes méritent votre attention.

• La durée. Un mandat sans limitation de ses effets dans le temps est nul : article 7 de la loi du 2 janvier 1970. Cherchez la date de fin.
• Le préavis de résiliation. S’il y a reconduction tacite, le professionnel doit vous informer par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite de non-reconduction, cette date figurant « dans un encadré apparent » (article L215-1 du code de la consommation). À défaut, vous résiliez gratuitement à tout moment à compter de la reconduction.
• Les honoraires, sur quoi exactement. Le taux, HT ou TTC, et son assiette : loyer seul, ou sommes encaissées charges comprises ? L’écart se compte en centaines d’euros par an.
• Ce qui déclenche un supplément. Faites lister noir sur blanc : contentieux, sinistre, suivi de travaux, mise en location, état des lieux, déclaration fiscale. Un mandat vague sur ce point se paiera plus tard.
• Qui décide des travaux, et jusqu’à quel montant. Le mandat doit fixer le seuil au-delà duquel le gestionnaire vous appelle avant d’engager la dépense. Sans seuil écrit, c’est lui qui décide.
• La reddition de comptes. La loi du 2 janvier 1970 impose que la convention précise « les modalités de la reddition de compte » (article 6). Périodicité, détail, date de reversement des loyers sur votre compte : écrivez-le.

À ne pas confondre avec le mandat de recherche, qui se signe avant l’achat et obéit à d’autres règles — dont le principe selon lequel rien n’est dû avant l’acte. Nous le lisons ligne par ligne dans un autre guide.

Où ORELLIA s’arrête

Notre accompagnement va de la stratégie à la mise en location, puis il s’arrête : nous ne sommes pas gestionnaire locatif et ne détenons pas de carte « Gestion immobilière ». La gestion qui suit les clés est une décision de propriétaire, pas une étape imposée.

Nos calculs comptent malgré tout 7 % de gestion, y compris quand vous annoncez vouloir gérer seul. Prudence, pas contradiction : un dossier qui tient avec la gestion payée tient aussi sans elle, et rien n’interdit de déléguer plus tard. L’inverse — bâtir un plan sur une gestion gratuite, puis devoir déléguer — casse le calcul.

Et si vous voulez poser la question sur votre propre bien, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes et il est gratuit. Il peut se terminer par « dans votre cas, la gestion déléguée ne sert à rien ». C’est un conseil comme un autre.