Capacité d’emprunt pour un investissement locatif : la table de calcul.

La formule, en toutes lettres puis en chiffres

Les guides voisins expliquent la règle — pourquoi le plafond est de 35 % et où se range le loyer — et le revenu — pourquoi aucun salaire minimum n’existe. Cette page ne fait qu’une chose : elle calcule. Quatre lignes, toujours dans le même ordre.

• Les revenus retenus. Vos revenus nets mensuels, plus une part du loyer que le bien visé rapportera. L’usage bancaire le plus répandu est d’en retenir 70 % — le reste couvre, dans la lecture de la banque, la vacance, les charges et la taxe foncière. Aucun texte public ne fixe ce pourcentage : il varie d’un établissement à l’autre.
• Les charges de crédit existantes. Toutes les mensualités en cours, assurance comprise : résidence principale, voiture, crédit à la consommation, paiements en plusieurs fois. Le loyer que vous payez comme locataire n’en fait pas partie — il compte ailleurs, dans le reste à vivre.
• Le plafond de 35 %. La somme des mensualités, anciennes et nouvelle, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus retenus. C’est la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et conservée sans changement à sa réunion du 3 mars 2026. Ce qui reste sous ce plafond, une fois les charges existantes retirées, est la mensualité disponible pour le projet.
• La durée et le taux. Ils transforment la mensualité disponible en capital. Notre hypothèse de travail : vingt ans à 3,15 %, assurance emprunteur à 0,34 % du capital par an — la Banque de France relevait 3,27 % de taux moyen sur les nouveaux crédits à l’habitat en juin 2026, sans garantie pour votre dossier. À ces conditions, 1 000 € empruntés coûtent 5,90 € par mois, assurance comprise ; 100 € de mensualité disponible représentent donc environ 17 000 € de capital.

En chiffres, sur un cas construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel. Un foyer à 4 000 € nets par mois, qui rembourse 800 € par mois pour sa résidence principale, sans autre crédit.

Une précision sur la deuxième ligne. Le loyer attendu dépend du bien, et le bien dépend de la capacité : le calcul tourne en rond. Nous l’avons fermé en fixant le loyer au minimum de notre filtre maison — 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, le bien étant financé en entier — et en laissant les chiffres se stabiliser. C’est ce qui donne 1 216 € de loyer pour 152 000 € empruntés. Un bien qui rapporte moins ne devrait pas être acheté ; un bien qui rapporte plus élargit un peu la capacité.

La table : capacité d’emprunt selon le revenu, avec et sans crédit en cours

Mêmes hypothèses pour toutes les lignes : loyer attendu au seuil des 800 € par tranche, retenu à 70 % ; aucun autre crédit que celui indiqué ; vingt ans à 3,15 %, assurance 0,34 % ; capital arrondi au millier d’euros, mensualité assurance comprise. C’est un exemple pédagogique — la mécanique de notre simulateur appliquée à six revenus —, pas une grille de banque. Les additions ont été refaites deux fois.

Trois choses se lisent dans ce tableau.

• Le crédit en cours pèse plus que le revenu. Un crédit de résidence principale de 800 € par mois retire environ 203 000 € de capacité, à tous les niveaux de revenu : la colonne de droite est celle de gauche moins ce montant. Autrement dit, 100 € de mensualité en cours coûtent environ 17 000 € de capacité si l’on ignore le loyer — le chiffre qu’on lit d’habitude —, et environ 25 000 € une fois le loyer du bien visé retenu, parce qu’un bien plus petit rapporte aussi moins.
• Sous 3 000 € nets avec un crédit en cours, le projet est trop petit. 19 000 € à 2 500 € de revenus, 63 000 € à 3 000 € : ce ne sont pas des budgets d’appartement dans la plupart des villes. La réponse n’est pas « gagner plus » : c’est attendre la fin du crédit, en réduire la mensualité, ou emprunter à deux — et c’est le crédit en cours, pas le salaire, qui fait échouer le foyer le mieux payé de notre guide sur le revenu.
• La colonne de gauche est de l’arithmétique, pas une promesse. À 2 000 € nets sans aucun crédit, les 35 % autorisent 1 048 € de mensualité — et laissent 952 € pour vivre avant le premier loyer encaissé. Aucune banque ne s’arrêtera au ratio ; la section « ce que la banque regarde en plus » dit où elle regarde ensuite.

Ce qui fait bouger la ligne

Chaque ligne de la table repose sur cinq réglages. En voici l’effet, mesuré sur la même ligne — 4 000 € nets, 800 € de crédit en cours, 152 000 € de capacité.

• La durée. Sur vingt-cinq ans au lieu de vingt, au même taux, 1 000 € empruntés coûtent 5,10 € par mois au lieu de 5,90 : la capacité passe d’environ 152 000 € à environ 191 000 €, pour une mensualité de 974 € au lieu de 898. Vingt-cinq ans est le maximum du cadre, vingt-sept avec un différé quand les travaux atteignent 10 % du coût total. Ce que la durée change au coût du crédit et au cash flow est posé dans notre guide emprunter sur 20 ou 25 ans.
• L’apport. Il ne change pas la capacité d’emprunt ; il s’ajoute au budget. Et il change la lecture du dossier : un apport qui couvre les frais — notaire et garantie, autour de 10 % du prix dans l’ancien — signifie que la banque ne finance que le bien, ce qu’elle préfère. À bien égal, chaque euro d’apport réduit la mensualité, donc le taux d’effort.
• L’assurance selon l’âge. Elle est dans les 35 %. À 0,34 % par an, elle pèse 43 € par mois sur 152 000 € ; son taux monte avec l’âge de l’emprunteur, et chaque euro d’assurance en plus est un euro de crédit en moins. La délégation d’assurance et ce que l’âge change réellement sont dans notre guide investir à 40 ans.
• Le loyer retenu. 70 % est un usage, pas une règle : aucun texte public ne le fixe. On rencontre des établissements qui retiennent 80 % d’un loyer, en particulier quand un bail est déjà signé, et des décotes plus fortes — 60 %, parfois moins — pour un loyer saisonnier, par nature irrégulier. Sur notre ligne, cela va d’environ 142 000 € à 60 % à environ 164 000 € à 80 % : 22 000 € d’écart sur le même dossier, selon le guichet. C’est la première raison de le présenter à plusieurs banques.
• Les revenus variables. Primes, part variable, heures supplémentaires, revenus d’indépendant : la banque n’en retient qu’une partie, ou une moyenne sur deux à trois ans, et parfois rien. La première ligne du calcul peut donc être plus basse que votre fiche de paie. Comment le revenu est lu pour un indépendant et pour un emprunteur sans CDI a son guide dans chaque cas.

La capacité d’emprunt n’est pas le budget d’achat

C’est le rappel qui compte, et celui qu’on oublie devant une annonce. La banque prête un capital ; ce capital doit couvrir le coût total de l’opération, pas le prix affiché. Méthode maison : prix négocié, plus les frais de notaire — environ 7,5 % dans l’ancien —, plus les travaux, plus les meubles.

Et le second verdict, indépendant du premier : un bien qui ne rapporte pas 800 € par mois par tranche de 100 000 € investis n’est pas un bien à acheter, même si la banque prête. Le taux d’effort juge un emprunteur ; le filtre juge une opération. À 152 000 € de coût total, le bien doit rapporter 1 216 € hors charges chaque mois. En dessous, l’opération réclame un effort d’épargne — et cet effort, la banque le voit aussi : c’est le saut de charges de la section suivante.

Ce que la banque regarde en plus du calcul

La table dit ce que l’arithmétique autorise. Le service des engagements regarde ensuite quatre choses qu’aucun tableau ne contient. Le détail — et le plan pour les préparer — est dans notre guide devenir finançable ; voici ce qu’elles changent au chiffre.

• Le reste à vivre. Ce qui demeure une fois toutes les mensualités payées, rapporté à la taille du foyer. Sur notre ligne : 4 000 € moins 800 € moins 898 €, soit 2 302 € — avant le loyer encaissé, que la banque compte prudemment. Le même ratio de 35 % laisse 952 € à un foyer à 2 000 € : c’est là que la colonne de gauche s’arrête en pratique. Aucune banque ne publie son barème.
• L’épargne de précaution. Ce qui reste sur vos comptes après l’apport et les frais. Un emprunteur qui se vide pour boucler l’opération inquiète, même sous les 35 % : une chaudière ou trois mois sans locataire, et la mensualité ne passe plus.
• La tenue des comptes. Trois derniers relevés, parfois six : découverts, paiements fractionnés, épargne régulière. La capacité calculée ne vaut que si les relevés racontent la même histoire.
• Le saut de charges. L’écart entre ce que vous payez aujourd’hui et ce que vous paierez demain, mensualité du projet comprise et loyer retenu déduit. Pour un locatif, il se lit dans le cash flow de l’opération : un bien qui sort 200 € de votre poche chaque mois est un saut de 200 €, pendant vingt ans. Un bien qui passe le filtre des 800 € le ramène près de zéro.

Faites le calcul sur votre projet

La table donne l’ordre de grandeur ; votre ligne exacte se calcule avec vos chiffres et se vérifie avec un courtier avant toute recherche de bien — c’est ainsi que le parcours ORELLIA commence.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel avec notre équipe dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire que votre ligne est à 63 000 € cette année, et ce qui la fera monter.