Emprunter sur 20 ou 25 ans : la durée décide du cash flow, pas du rendement.

La durée ne touche pas au rendement, seulement au cash flow

On entend souvent qu’allonger la durée améliore la rentabilité. C’est faux au sens strict. Le rendement se calcule sur le coût total — prix négocié, frais de notaire d’environ 7,5 % dans l’ancien, travaux, meubles — et sur ce que le bien rapporte une fois les charges payées. Le crédit n’entre dans aucun des deux termes. Deux durées sur le même bien donnent donc le même rendement brut, le même rendement net et le même verdict au filtre de la maison, celui des 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis. La différence entre ces trois chiffres est expliquée dans notre guide du rendement brut et net.

Ce que la durée change, c’est autre chose, et ce n’est pas rien : la mensualité, donc le cash flow — l’argent qui reste ou qui manque à la fin du mois. Un bien peut être bon et vous étrangler ; un bien peut être médiocre et respirer sur trente ans. Ce sont deux jugements séparés, et les confondre coûte cher.

En investissement locatif, emprunter sur 20 ou 25 ans est donc un arbitrage de trésorerie, pas un arbitrage de qualité. La question n’est jamais « quelle durée est la bonne ? » mais « de quoi ai-je besoin, et qu’est-ce que je prévois après ? ».

Le cadre : 25 ans, et 27 dans un cas précis

Le plafond de 25 ans ne se négocie pas

La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, fixe deux limites contraignantes : le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas excéder 35 %, et la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Le HCSF a confirmé ces règles sans assouplissement le 3 mars 2026. Vingt-cinq ans est donc le maximum d’un prêt d’acquisition : un prêt de 25 ans en locatif n’est pas un cas limite, c’est le plafond.

Une porte s’ouvre au-delà, étroite. Le même texte de 2021 admet une maturité portée à 27 ans — avec 25 ans d’amortissement au plus, les deux premières années étant un différé — quand l’entrée dans les lieux est décalée (vente en l’état futur d’achèvement, contrat de construction) ou quand les travaux atteignent un certain poids. Ce seuil a été abaissé de 25 % à 10 % du coût total de l’opération par la décision du 18 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Un chantier lourd ouvre donc réellement cette porte — c’est le sujet de notre guide sur l’investissement locatif avec travaux. En dehors de ces cas, 25 ans est un mur.

La durée longue se paie un peu au taux

Les banques facturent la durée. L’écart, lui, est plus mince qu’on ne le croit : l’Observatoire Crédit Logement / CSA relevait en août 2026 un taux moyen de 3,14 % sur quinze ans, 3,27 % sur vingt ans et 3,35 % sur vingt-cinq ans, pour un taux moyen toutes durées de 3,31 %. Moins d’un dixième de point sépare les deux durées qui nous intéressent. Des ordres de grandeur publics, sans garantie : votre taux dépendra de votre dossier.

L’assurance emprunteur court cinq ans de plus

C’est la ligne qu’on oublie. L’assurance emprunteur se calcule le plus souvent sur le capital emprunté : sa cotisation mensuelle ne baisse pas quand la durée s’allonge — elle se paie simplement plus longtemps. Soixante mensualités de plus, cela finit par se voir ; nous le chiffrons plus bas.

Le même bien, sur 20 et sur 25 ans

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel et ce n’est la promesse de rien. Un trois-pièces ancien à rafraîchir dans une ville où le calcul passe, acheté 116 000 € après négociation, loué meublé 1 300 € par mois hors charges une fois les travaux faits. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Avec 13 000 € d’apport, il reste 145 000 € à emprunter. Nous retenons 3,15 % sur vingt ans — l’hypothèse de la maison, quand la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne sur les nouveaux crédits à l’habitat en juin 2026 — et 3,25 % sur vingt-cinq ans, soit le dixième de point d’écart observé par l’Observatoire Crédit Logement / CSA. L’assurance emprunteur est prise à 0,34 % du capital emprunté, soit 41 € par mois dans les deux cas.

L’exploitation, elle, ne bouge pas d’un euro d’une durée à l’autre. Une année de location, une seule fois, valable pour les deux colonnes :

Reste à soustraire le crédit — et là, tout se sépare.

Quatre lignes méritent qu’on s’y arrête.

• Le cash flow change de signe. À vingt ans, l’opération coûte 19 € par mois à son propriétaire ; à vingt-cinq, elle lui en rapporte 89. 108 € d’écart : exactement la différence de mensualité, ni plus ni moins.
• Le crédit coûte 18 824 € de plus. Sur cet écart, 14 068 € viennent de la durée elle-même, 2 291 € du dixième de point de taux, et 2 465 € de l’assurance emprunteur, payée cinq ans de plus. Le taux compte donc pour très peu : le gros de la facture, c’est le temps.
• Vous êtes propriétaire de 16 750 € de moins au bout de dix ans. C’est le vrai prix de la durée longue, celui qu’on ne voit pas passer : le capital descend plus lentement, donc le patrimoine se construit plus lentement.
• Et les comptes se rejoignent. Sur dix ans, la mensualité de vingt ans vous aura coûté 13 019 € de plus ; elle vous aura rendu 16 750 € de capital en plus. La différence, 3 731 €, ce sont les intérêts que vous n’avez pas payés.

Un mot d’honnêteté avant de continuer : la durée longue ne rachète jamais une mauvaise opération. Si le même bien ne se louait que 1 150 € — 728 € par tranche de 100 000 €, sous notre seuil — les vingt-cinq ans ne le sauveraient pas : le cash flow passerait de − 152 € à − 43 € par mois. Moins mauvais, toujours négatif, et l’opération reste refusée. Étaler une perte ne la supprime pas.

Le taux d’endettement : souvent, la durée n’est pas un choix

Jusqu’ici nous avons raisonné comme si les deux durées étaient également accessibles. Elles ne le sont pas toujours. Reprenons le même dossier avec un foyer précis : 3 600 € de revenus nets par mois, et un crédit de résidence principale de 780 € par mois, assurance comprise. La méthode du HCSF veut que toutes les charges d’emprunt aillent au numérateur, assurance comprise, et tous les revenus au dénominateur, loyers compris ; l’usage bancaire retient environ 70 % du loyer attendu, soit 910 € ici.

C’est la situation la plus fréquente : quand le taux d’effort n’entre pas sur vingt ans, la durée longue n’est pas une préférence, c’est la condition d’existence du financement. Une marge de dérogation existe — 20 % de la production trimestrielle de chaque banque — mais elle est réservée pour l’essentiel à la résidence principale. Comptez sur les 35 %, pas sur l’exception. Le calcul complet est dans notre guide comment financer un investissement locatif.

Le remboursement anticipé : la porte de sortie, et son prix

L’argument le plus solide en faveur de la durée longue tient en une phrase : on peut toujours rembourser plus vite, on ne peut jamais rembourser plus lentement. Et ce droit est écrit : l’article L. 313-47 du code de la consommation prévoit que l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat peut refuser les remboursements partiels égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit du solde.

L’indemnité, elle, est plafonnée par l’article R. 313-25 du même code : elle ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Sur notre exemple, si le prêt de vingt-cinq ans était soldé au bout de dix ans :

Deux précisions. L’article L. 313-48 supprime toute indemnité quand le remboursement suit la vente du bien après une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint : des accidents de la vie, pas la revente choisie d’un bien locatif. Et beaucoup de contrats prévoient mieux que la loi — l’exonération d’indemnité se négocie au moment de l’offre, pas après. Demandez-la par écrit.

Enchaîner les opérations : ce que la durée longue préserve

Voilà ce que les tableaux ne montrent pas. Si votre projet s’arrête à un bien, la durée courte est défendable : moins d’intérêts, libre plus tôt. Si vous comptez recommencer, tout change.

La banque suivante regardera votre taux d’effort — donc votre mensualité actuelle. Dans notre exemple, la durée courte immobilise 856 € par mois, la longue 748 € : 108 € de capacité d’emprunt conservée pour la fois d’après. Et le cash flow suit le même chemin : une opération qui rapporte 89 € par mois nourrit l’épargne qui servira d’apport ; une opération qui en coûte 19 la ponctionne. Sur cinq ans, l’écart cumulé dépasse 6 500 €. C’est le raisonnement de notre guide du deuxième investissement locatif.

La durée d’un prêt en investissement locatif se choisit donc en regardant deux choses : la trésorerie dont vous avez besoin pour dormir tranquille, et ce que vous prévoyez de faire dans les cinq ans. Un investisseur unique, avec des revenus confortables et aucune envie de recommencer, a raison de raccourcir. Quelqu’un qui construit un patrimoine bien après bien a presque toujours raison d’allonger — et de rembourser par anticipation le jour où il n’a plus rien à financer. Pour situer : la durée moyenne des crédits immobiliers accordés en France ressortait à 252 mois — vingt et un ans — en août 2026, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, tous emprunteurs confondus et surtout de la résidence principale.

Faites le calcul sur votre projet

Cet arbitrage ne se tranche pas en lisant : il se tranche en entrant deux durées dans le même calcul et en regardant les deux cash flows. C’est exactement ce que fait l’outil de la maison, avec les formules de cette page.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’aucune durée ne rendra cette opération bonne.