Taux d’endettement et investissement locatif : le calcul que fait vraiment la banque.

« 35 % » : ce que la règle dit exactement

Le chiffre circule partout, souvent mal cité. Il vient de la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel. Elle pose deux limites, cumulatives : un taux d’effort qui n’excède pas 35 %, et une maturité de crédit qui n’excède pas 25 ans. Un différé d’amortissement de deux ans peut porter la maturité totale à 27 ans dans certains cas — notamment quand les travaux atteignent 10 % du coût total de l’opération, seuil abaissé de 25 % à 10 % par la décision du 18 décembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2024.

Le mot important est « taux d’effort », et la décision le définit elle-même. Au numérateur : les charges annuelles d’emprunt liées à l’endettement total de l’emprunteur — le prêt demandé et tous les crédits en cours, assurance emprunteur comprise. Au dénominateur : les revenus annuels, appréciés au moment de l’octroi. Ce n’est pas une opinion de conseiller : c’est une méthode écrite, la même pour tous les établissements français.

Le plafond n’est pas absolu. La même décision laisse aux banques une marge de flexibilité : jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits à l’habitat peut déroger à ces critères. Mais la décision du 29 juin 2023 en réserve au moins 70 % à l’achat d’une résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants — elle a en même temps porté de 20 % à 30 % la part libre d’emploi. Autrement dit : la porte de sortie existe, elle est étroite, et l’investissement locatif s’y dispute la place avec tout le reste. Comptez sur les 35 %, pas sur l’exception.

Où se rangent les loyers — et pourquoi tout se joue là

Un investisseur arrive avec un revenu que la banque ne connaît pas encore : le loyer attendu du bien qu’il achète. Deux endroits possibles pour l’écrire, et deux résultats très différents.

• Au dénominateur, avec vos revenus. Le loyer attendu s’ajoute à vos salaires, et la charge d’emprunt entière — ancienne et nouvelle — reste au numérateur. C’est la lecture littérale de la décision de 2021, et c’est la méthode du cadre en vigueur.
• Au numérateur, en déduction. Le loyer vient effacer la mensualité du nouveau bien, et l’on ne compte que ce qui reste — le déficit de l’opération. C’est le calcul dit différentiel, ou de compensation. Il donne un chiffre beaucoup plus flatteur.

Le second ne correspond pas au cadre en vigueur, et ce n’est pas une question d’interprétation : son autorisation a été formellement demandée au Gouvernement. La question écrite n° 7364, publiée le 18 avril 2023, proposait d’assouplir les conditions d’octroi en introduisant « l’autorisation de la méthode de calcul de compensation pour les investissements locatifs ». La réponse du ministère de l’économie, publiée le 4 juillet 2023, ne l’accorde pas : elle rappelle la définition du taux d’effort — charges d’emprunt au numérateur, revenus annuels au dénominateur — et renvoie l’investisseur à la marge de flexibilité. Une banque qui applique le différentiel le fait donc sous sa propre responsabilité, et le dossier qu’elle accepte ainsi consomme sa marge de dérogation.

La décote appliquée au loyer : un usage, pas une règle

Reste une question que tout le monde tranche à votre place, y compris beaucoup de sites : quelle part du loyer attendu la banque retient-elle ? On lit partout 70 %, le reste étant censé couvrir la vacance, les charges et la taxe foncière. Nous avons cherché ce chiffre à la source, le 7 septembre 2026 : aucun texte, aucune publication du HCSF, de l’ACPR, de la Banque de France ni de l’ANIL ne le fixe. La décision de 2021 dit seulement que les revenus annuels vont au dénominateur.

Ce n’est pas un détail d’érudition. Une pondération qui n’est écrite nulle part est une politique d’établissement : certaines banques retiennent le loyer brut, d’autres un loyer net des charges et de la taxe foncière, d’autres distinguent un bail signé d’un loyer simplement espéré. Retenez la mécanique — le loyer va au dénominateur — et considérez le pourcentage comme une variable, jamais comme un acquis.

Le même dossier, deux calculs : l’exemple chiffré

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l’exercice, ce n’est pas un dossier réel. Un trois-pièces ancien à rafraîchir, destiné à la colocation, acheté 152 000 € après négociation. D’abord le coût total, la seule base honnête.

Avec 16 000 € d’apport, il reste 180 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse de travail, pas une promesse, la Banque de France relevant 3,27 % en moyenne sur les nouveaux crédits à l’habitat en juin 2026 — la mensualité ressort à environ 1 012 €, plus 51 € d’assurance emprunteur à 0,34 % : 1 063 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive. Une fois rénové et meublé, le bien vise trois chambres à 530 €, soit 1 590 € de loyer mensuel hors charges.

Le foyer, maintenant : 3 800 € de revenus nets par mois, et une résidence principale déjà financée, dont le crédit coûte 1 050 € par mois, assurance comprise. C’est une situation courante chez qui envisage un premier investissement locatif.

Le même dossier, en différentiel maintenant. Le loyer de 1 590 € dépasse la mensualité de 1 063 € : l’opération se paie toute seule, elle ne pèse rien, on ne compte donc que le crédit de la résidence principale, rapporté aux seuls salaires. 1 050 € divisés par 3 800 € : 27,6 %. Même foyer, même bien, même mois.

Et il faut aller au bout de l’honnêteté : ce n’est pas la décote qui fait la différence. Reprenez le même calcul en retenant 80 % du loyer, le taux tombe à 41,7 % ; en retenant la totalité du loyer, cas qu’aucune banque n’applique, il reste à 39,2 %. Aucune pondération ne sauve ce dossier. Seul le changement de méthode le fait passer — et c’est exactement pour cela que la méthode n’est pas laissée au choix de chacun.

Ce que ce foyer peut réellement emprunter

La bonne question n’est donc pas « est-ce que je passe ? » mais « jusqu’où je passe ? ». Le calcul se retourne. À 35 % de 4 913 € de revenus retenus, le foyer de l’exemple peut porter environ 1 720 € de charges d’emprunt par mois. La résidence principale en prend 1 050 € : il reste 670 € par mois pour le projet locatif. Sur vingt ans, à 3,15 % et 0,34 % d’assurance, cela représente environ 113 000 € empruntés — là où le bien en demande 180 000 €.

Une précision que personne n’écrit : ces 113 000 € valent à loyer inchangé. Un bien moins cher rapporte aussi moins de loyer, donc le dénominateur baisse en même temps que le numérateur. La capacité d’emprunt d’un investissement locatif ne se lit pas sur une table : elle se cherche par approches successives, bien par bien. C’est fastidieux, et c’est le seul moyen d’avoir un chiffre juste.

Trois leviers seulement agissent sur ce résultat, et ils sont tous connus : l’apport, la durée — 25 ans au plus, 27 sous condition de travaux —, et l’allègement des charges existantes. Le montage lui-même, apport, différé, assurance et courtier, est détaillé dans notre guide comment financer un investissement locatif. Et si un crédit locatif figure déjà dans vos charges, la mécanique se complique : c’est le sujet du deuxième investissement locatif.

Pourquoi deux banques ne répondent pas la même chose

Le même dossier, déposé le même jour dans deux établissements, peut recevoir deux réponses opposées. Ce n’est ni de la chance ni du favoritisme : une partie du calcul est fixée par le cadre, une autre relève de chaque banque. Voici la frontière.

Trois lignes seulement sont gravées dans le marbre ; les autres appartiennent à l’établissement. C’est la seule raison, et elle suffit, de présenter un dossier à plusieurs banques plutôt qu’à la sienne uniquement. Non pas pour trouver celle qui dirait oui à n’importe quoi — elle n’existe pas —, mais parce que le même dossier ne se lit pas de la même façon selon la grille qui le reçoit.

Ce qui compte autant que le taux

Un dossier peut passer les 35 % et se faire refuser quand même. Trois éléments décident aussi souvent que le ratio, et aucun n’est plafonné par un texte.

• Le reste à vivre. Ce qui demeure une fois les crédits payés. Dans notre exemple, à 4 913 € de revenus retenus et 2 113 € de charges, il reste 2 800 €. Le même taux de 43 % n’a pas du tout le même sens pour un foyer à 2 200 € de revenus : la banque rapporte toujours ce solde à la taille du ménage.
• L’épargne résiduelle. Ce qui reste sur vos comptes une fois l’apport et les frais versés. Un emprunteur qui se vide entièrement pour boucler l’opération inquiète, même à 30 % d’endettement : il n’a plus de quoi absorber une chaudière ou trois mois de vacance.
• La stabilité des revenus. Le dénominateur ne vaut que par sa solidité. Un CDI hors période d’essai, deux ou trois bilans pour un indépendant, des revenus locatifs déjà encaissés et déclarés : la banque pondère selon ce qu’elle croit durable. Une prime variable, un statut récent, un loyer jamais perçu ne pèsent pas le même poids qu’un salaire.

Ces trois points-là se préparent, et ils se préparent avant le rendez-vous, pas pendant. Le détail — tenue des comptes, petits crédits, constitution de l’apport — est dans notre guide devenir finançable.

Faites le calcul avant d’aller voir la banque

Un dernier mot, et c’est le plus important : le taux d’endettement juge un emprunteur, pas une opération. Quand bien même le dossier de notre exemple passerait, l’opération devrait encore tenir toute seule : ce sont deux verdicts distincts. Notre filtre maison le dit en une ligne : 1 590 € de loyer hors charges pour 196 000 € investis, c’est 811 € par tranche de 100 000 €, quand nous en demandons au moins 800. Ce bien-là passerait le filtre, de justesse. Ce que ce seuil recouvre exactement, et ce qu’il reste sur le compte à la fin de l’année, sont posés dans notre guide du cash flow.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire que le taux d’endettement ne passera pas cette année, et ce qu’il faut faire d’ici là.