Investir à Riquier et Saint-Roch : l'est de Nice passé au calcul.

L'est de Nice, tel qu'il est

Entre le port et l'hôpital Pasteur, l'est de Nice n'est pas un quartier mais trois, enfilés le long de la ligne 1 du tramway : Riquier au sud, Saint-Roch au milieu, Pasteur au bout. Leur point commun compte plus que tout pour un investisseur : la demande locative y vient d'institutions qui ne déménagent pas — un campus, un hôpital, une gare —, pas d'une mode. La vue d'ensemble est dans notre guide des quartiers où investir à Nice ; ici, on descend au niveau de la rue.

Riquier : la gare, le campus, le port à côté

Pour qui : la location étudiante, et le jeune actif qui veut le centre sans son prix. Le quartier tient entre le port et la voie ferrée. La gare de Nice-Riquier voit passer les TER vers Monaco, Menton et Vintimille d'un côté, Cannes et Grasse de l'autre — près de 2,9 millions de voyageurs en 2024, d'après les comptages de la SNCF repris par Wikipédia. La ligne 1 du tramway s'arrête à Vauban puis à Saint-Jean-d'Angély Université. Le campus du même nom — économie-gestion, IAE, odontologie, d'après le site de l'université Côte d'Azur consulté en septembre 2026 — comptait 5 000 à 6 000 étudiants selon un vice-président de l'université cité par Nice-Presse en mai 2024. Ce qui s'y achète : des studios — voir notre guide du studio étudiant à Nice — et des deux-pièces dans les immeubles populaires des années 1920 et 1930, de grands anciens à passer en colocation. La vigilance : les abords des grands axes et de la voie ferrée se louent moins bien que les rues calmes, et le voisinage du port tire les prix affichés vers le haut.

Saint-Roch : le plus populaire, le moins cher du centre-est

Pour qui : un budget plus serré et un objectif de rendement. Ancien secteur d'ateliers devenu résidentiel, Saint-Roch vit autour de sa place, de son église et de son marché, avec une vraie mixité : familles installées, jeunes actifs, étudiants qui ne trouvent plus leur compte à Riquier. Le tramway longe le boulevard — stations Saint-Roch et Virgile Barel —, et le sud du quartier a été refait autour du campus — immeubles neufs, parc, commerces —, selon les élus cités par Nice-Presse en mai 2024. Ce qui s'y achète : des deux et trois-pièces anciens, de grands plateaux à retravailler. La vigilance : le quartier est en transition, rue par rue ; la revente y est plus lente qu'à Riquier, et l'état de l'immeuble passe avant le prix au mètre carré.

Pasteur : le CHU, des prix bas, l'immeuble avant le quartier

Pour qui : celui qui accepte de lire immeuble par immeuble. Le quartier s'organise autour de l'hôpital Pasteur 2 — ouvert en 2015, il regroupe les urgences et la plupart des spécialités du CHU — et de la faculté de médecine ; la ligne 1 y a son terminus depuis 2013. Internes, infirmiers, personnels de nuit, étudiants en santé : la demande veut être à dix minutes de son service. Ce qui s'y achète : des deux et trois-pièces des années 1960 et 1970, loués à l'année. La vigilance : les prix sont les plus bas du centre-est parce que tout n'y se vaut pas : le même nom de quartier couvre l'immeuble tenu près du tramway et l'immeuble fatigué sur un grand axe.

« Riquier, c'est dangereux ? » — la réputation, la réalité, et ce que ça change

C'est la première question qu'on nous pose sur l'est. Ce qui se dit, d'abord : la presse locale a titré, en avril 2026 pour Riquier et dès l'automne 2022 pour Saint-Roch, sur le sentiment d'insécurité d'une partie des habitants — des attroupements le soir, une place bruyante la nuit, un square, une rue mal éclairée. Les mêmes articles disent l'esprit de village et les commerçants qui connaissent leurs clients ; les avis d'habitants publiés en ligne placent les transports et la vie pratique tout en haut, la circulation tout en bas.

Ce qui se voit, ensuite : des quartiers denses, populaires, vivants — avec, comme tout centre-ville dense, des rues où l'on ne traîne pas à minuit. Ni la banlieue difficile que le mot suggère, ni le calme de Cimiez. Nous ne publierons aucune statistique de délinquance : celles qui existent se lisent à l'échelle de la commune, et une moyenne ne dirait rien de votre rue. La méthode tient en trois visites — le matin, à l'heure de pointe, le soir après vingt-et-une heures —, un regard sur le hall, et deux minutes avec un commerçant d'en face.

Ce que cela change pour la location, enfin : rien, si le bien est bien tenu. L'étudiant et le soignant choisissent à la minute de trajet, et connaissent le quartier mieux que l'acheteur ; ce qui se vide, c'est le rez-de-chaussée sur un boulevard et l'immeuble dont personne ne s'occupe, pas un nom de quartier. Là où la réputation pèse, c'est à la revente, plus lente dans la partie la plus populaire de Saint-Roch et à Pasteur : on y achète pour garder.

Les prix et les loyers : ce que disent les sources publiques

Nos repères sont ceux du guide des quartiers — des ordres de grandeur constatés sur les études publiques à l'été 2026, sans garantie —, mis en regard du baromètre public d'estimation le plus récent que nous ayons lu, qui situe la moyenne niçoise à 5 250 € le mètre carré en août 2026. Aucune des deux sources ne dit le prix d'un bien.

Le prix affiché n'est pas le prix payé : les ventes signées sont publiques dans le fichier DVF, mode d'emploi sur notre page des données de marché. L'écart avec l'annonce est souvent plus grand à Riquier, où le port fait monter les prétentions, qu'à Saint-Roch.

Les loyers, maintenant. La « Carte des loyers » de l'ANIL et du ministère chargé du logement, édition 2025, situe le loyer d'annonce niçois à 20,4 € le mètre carré charges comprises pour l'ensemble des appartements, 22,7 € pour les studios et deux-pièces — environ 840 € par mois pour le logement type de 37 m² — et 19,7 € pour les trois pièces et plus. Aucune source publique ne découpe ces loyers par quartier ; mais un grand portail d'estimation, consulté en septembre 2026, affiche boulevard de Riquier un loyer moyen autour de 20 € le mètre carré, le niveau de la moyenne niçoise. C'est toute la thèse de l'est : un mètre carré acheté vingt à trente pour cent sous la moyenne se loue à peu près au même prix — et c'est aussi sa limite.

Qui loue à l'est — et quoi acheter

Trois locataires font le marché : l'étudiant du campus, qui reste une année ou deux ; le soignant de Pasteur 2, qui cherche un meublé prêt à vivre près de son service ; le jeune actif qui travaille au centre, au port ou à Monaco par le TER de Riquier, et loue à l'année. Aucun n'a de voiture ; tous lisent une annonce à la minute de trajet près.

• Le deux-pièces ancien à rafraîchir. De 38 à 45 m², à l'étage, dans un immeuble tenu, cuisine et salle d'eau à refaire : la surface que les trois demandent, celle dont le mètre carré est le moins pénalisé — à Pasteur, le même baromètre d'août 2026 affiche le deux-pièces à 3 540 € contre 3 950 € pour une pièce — et celle qui se revend à tout le monde.
• Le trois-pièces traversant pour la colocation. Un séjour qui devient troisième chambre, deux points d'eau, des chambres d'au moins 9 m², près du campus : la façon de louer qui change le compte à Nice. Le bien, le bail et les contraintes sont dans notre guide de la colocation à Nice.
• Ce qu'on laisse. Le rez-de-chaussée sur un boulevard, l'appartement collé aux rails sans double vitrage, la copropriété qui a repoussé tous ses travaux, le F ou le G au DPE sans budget pour le faire remonter. Un prix bas ne rattrape aucun des quatre.

Un exemple pédagogique : un deux-pièces à Saint-Roch, au coût total

Posons un cas pédagogique — entièrement construit pour l'exercice, ce n'est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Un deux-pièces ancien de 42 m², au deuxième étage sur cour d'un immeuble des années 1930 bien tenu, à cinq minutes à pied de la station Saint-Roch et à dix du campus, affiché 175 000 € — un peu plus de 4 100 € le mètre carré, dans le repère du quartier. D'abord le coût total, la seule base honnête.

Avec 20 000 € d'apport, il reste 178 150 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, votre taux se négocie avec le courtier —, la mensualité ressort à environ 1 001 €, plus une cinquantaine d'euros d'assurance emprunteur : environ 1 052 € sortent chaque mois, quoi qu'il arrive. Le loyer : 900 € hors charges en meublé — un peu au-dessus de la moyenne ANIL pour cette surface, parce qu'un deux-pièces rénové à côté du tramway se loue mieux que la moyenne.

Le filtre maison : 900 € de loyer pour 198 150 € investis, c'est 454 € par tranche de 100 000 €. La règle exigerait environ 1 585 € ; le verdict du simulateur serait « on ne retient pas » : sous 800 €, l'opération ne se finance pas seule. Ce que l'est apporte se lit ailleurs : dans la taille de l'effort.

Ce qui améliore le compte — et jusqu'où

Négocié à 150 000 € et travaux tenus à 15 000 €, le coût total tombe à 182 250 € : 494 € par tranche, un effort ramené autour de 380 € par mois. Loué 1 000 € par-dessus — un haut de fourchette, sans garantie —, 549 € par tranche, environ 295 € par mois. Aucune version ne franchit les 800 €. Pour que 900 € de loyer passent la règle, le coût total devrait tenir sous 112 500 €, tout compris — à Saint-Roch, dans un immeuble sain, cela ne se trouve pas.

Le verdict honnête : l'est de Nice ne transforme pas un deux-pièces en opération qui se finance seule ; il divise l'effort d'épargne par près de deux face au port, sur un bien qui se loue sans peine et se revend à tout le monde. Pour un cash flow positif, il faut changer de façon de louer — la colocation dans un trois-pièces près du campus — et refaire le calcul.

Ce qu'il faut vérifier avant l'offre

• La copropriété. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les travaux votés et ceux qui se discutent — ravalement, toiture, colonnes d'eau, ascenseur —, les impayés, le fonds de travaux. Ce qui est voté entre dans le coût total ; ce qui se discute entre dans la négociation.
• Le DPE. Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1^er janvier 2025, les F suivront le 1^er janvier 2028, puis les E en 2034 — service-public.fr, fiche sur le logement décent vérifiée en mars 2025. Radiateurs électriques d'origine, simple vitrage : l'ancien de l'est est en première ligne. Faites chiffrer ce qui fait remonter la classe avant l'offre.
• Le bruit de la voie ferrée. La ligne Marseille–Vintimille borde Riquier au nord et les trains y passent tôt et tard ; les boulevards et la rue Barla portent un trafic dense. Visitez fenêtres ouvertes, à l'heure de pointe et le soir. Côté rails ou côté boulevard, le double vitrage n'est pas une option, et un appartement sur cour vaut la différence de prix.

Faites le calcul sur votre projet

Chaque chiffre de cet exemple sort de la mécanique publique de notre simulateur.

Le financement et la fiscalité de votre cas se règlent avec le courtier et l'expert-comptable, qui font partie de l'accompagnement. Et le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu'un immeuble de l'est ne fera pas l'affaire.