Cimiez et le bas-Cimiez, tels qu’ils sont
Une colline au nord-est du centre, entre Carabacel en bas et les arènes en haut, que le boulevard de Cimiez, ouvert en 1892, gravit en lacets. Le bas-Cimiez, c’est la première pente — avenues Mirabeau, de Flirey, Grinda, Docteur-Ménard —, à dix minutes à pied de l’avenue Jean-Médecin et de la gare. Le haut, c’est le plateau des arènes, l’avenue Henri-Matisse, Cap-de-Croix, la Marne.
Le bâti fait le quartier. À la fin du XIXe siècle, la colline s’est couverte de palaces pour l’hiver anglais — Régina, Majestic, Alhambra, Riviera Palace, Winter Palace —, tous devenus des immeubles d’habitation ; le Régina, bâti de 1895 à 1897 pour la reine Victoria et transformé en 1937 en 98 appartements, est inscrit aux monuments historiques depuis le 6 juillet 1992 (Wikipédia, consulté en septembre 2026). Autour, des copropriétés bourgeoises des années 1900 à 1930, des résidences dans des parcs, les arènes, le monastère, les musées Matisse et Chagall, et l’hôpital de Cimiez, site gériatrique du CHU. Dix-sept avis d’habitants relevés en septembre 2026 sur un site d’avis de quartier (3,9 sur 5) disent le calme, la verdure et les écoles, et le manque de commerces. Pour un investisseur : des grands appartements recherchés, des copropriétés qui coûtent à tenir, et des règlements écrits pour des familles, pas pour des colocations.
Et pas de tramway. La ligne 1 contourne la colline sans y monter — Valrose Université et Comte de Falicon à l’ouest, Hôpital Pasteur et Pont-Michel à l’est — et la ligne 5 en projet (enquête publique close le 12 décembre 2025) longera le Paillon, en contrebas. Cimiez vit au rythme du bus — lignes 5, 16, 18, 33 et 40 d’après la page de l’hôpital consultée en septembre 2026 ; la 40 rejoint le campus Pasteur en onze minutes, toutes les trente à trente-cinq minutes, la 33 descend au tramway à Promenade des Arts. Le bas-Cimiez se vit à pied ; le haut, avec le bus et ses horaires, ou une voiture et une place.
Qui loue à Cimiez à l’année
Le locataire de Cimiez n’est pas celui du centre. D’abord les familles installées et les professions libérales, qui cherchent de la surface, du calme, une école à pied et une place de parking : le trois ou quatre-pièces dans un immeuble bourgeois est leur bien, et ils y restent des années. Ensuite le personnel de santé — l’hôpital de Cimiez sur la colline, l’hôpital Pasteur et la faculté de médecine sur le versant est —, pour qui un meublé prêt à vivre a du sens.
Enfin les étudiants, mais pas n’importe comment. Il n’y a pas de campus à Cimiez, et les quelque 30 000 étudiants de l’université Côte d’Azur choisissent à la minute de trajet près. Ce qui les attire ici, ce sont les grands appartements anciens loués à la chambre : quatre chambres dans cent mètres carrés du bas-Cimiez, à dix minutes du centre, trouvent d’ordinaire preneur à la rentrée. Un studio, non : il n’y en a presque pas — 51 ventes d’une pièce sur 340 en 2025 — et le quartier n’a rien de ce qu’un étudiant seul cherche. Les touristes, pour finir, se heurtent au changement d’usage et, souvent à Cimiez, au règlement de copropriété : les chiffres doivent tenir loués à l’année.
Les prix et les loyers, chiffres publics à l’appui
Les ventes signées : ce que dit le fichier DVF
Le prix qui compte est celui de l’acte, pas celui de l’annonce. Nous avons lu le fichier public des ventes signées — DVF, sur data.gouv.fr, consulté le 16 septembre 2026 — pour les appartements vendus seuls en 2025 sur la colline, en séparant le bas-Cimiez (Mirabeau, Flirey, Grinda, Docteur-Ménard, Carabacel, bas du boulevard) du haut. Prix divisé par la surface, sans correction d’étage ni d’état : des ordres de grandeur, sans garantie.
| Ventes signées en 2025 (DVF) | Ventes lues | Prix médian | La moitié des ventes entre |
|---|---|---|---|
| Cimiez et bas-Cimiez, ensemble | 340 | ≈ 5 100 €/m² | ≈ 4 050 et 6 160 € |
| Bas-Cimiez | 147 | ≈ 5 340 €/m² | ≈ 4 340 et 6 430 € |
| Haut de la colline | 193 | ≈ 4 830 €/m² | ≈ 3 820 et 5 980 € |
| Boulevard de Cimiez seul (79 m² médians) | 46 | ≈ 6 630 €/m², soit 576 000 € médians | ≈ 5 540 et 7 770 € |
| Une pièce (27 m² médians) | 51 | ≈ 5 460 €/m², soit 145 000 € médians | — |
| Deux-pièces (53 m² médians) | 107 | ≈ 5 030 €/m², soit 255 000 € médians | — |
| Quatre pièces et plus (95 m² médians) | 79 | ≈ 5 320 €/m², soit 509 000 € médians | — |
| Nice entière, même méthode | 7 160 | ≈ 4 860 €/m² | ≈ 3 860 et 6 070 € |
Trois lectures. Le niveau : Cimiez se signe au-dessus de la ville — 5 100 contre 4 860 —, dans le haut de notre repère de l’ancien niçois, 4 500 à 5 500 € à l’été 2026, sans garantie ; le bas-Cimiez au-dessus du haut. L’écart : du simple au double entre l’avenue Henri-Matisse, 47 ventes à 3 570 € de médiane, et le boulevard de Cimiez, 46 ventes à 6 630. Le mouvement : 5 000 € de médiane en 2024, 5 100 en 2025, environ + 2 %, comme la ville.
Les loyers : le repère ANIL, charges comprises
Une seule source publique, à l’échelle de la commune : la « Carte des loyers » de l’ANIL et du ministère chargé du logement — annonces du troisième trimestre 2025, publiée le 11 décembre 2025, loyers charges comprises de logements loués vides. À Nice : 20,4 € le mètre carré tous appartements, 22,7 € pour les studios et deux-pièces, 19,7 € à partir de trois pièces. Soit environ 1 180 € charges comprises pour 52 m², et 1 970 € pour cent mètres carrés loués entiers. Rien ne descend au quartier ; Cimiez se loue comme la ville.
Deux précautions. Ces loyers sont charges comprises, et notre filtre des 800 € se calcule hors charges ; dans un ancien palace avec parc, ascenseur et gardien, la part du locataire pèse : 1 970 € charges comprises, c’est de l’ordre de 1 750 € hors charges. Et un mètre carré signé 5 100 € et loué autour de 18 € hors charges rapporte, en brut, environ 4 % par an, avant le notaire, les travaux, les meubles et les charges.
Les grands appartements anciens et leurs charges
Ce qui s’achète à Cimiez, c’est de la surface : 79 ventes de quatre pièces et plus en 2025, contre 51 studios. Ces grands anciens rendent la colocation possible, et ils viennent avec des copropriétés qui coûtent.
- L’ascenseur, le parc, le gardien. Le décret du 26 août 1987 dit ce que le locataire rembourse — ascenseur, chauffage, eau, entretien des communs, 75 % du gardien sous conditions — et ce qui reste au propriétaire : syndic, assurance de l’immeuble, gros entretien. Le détail est dans notre guide des charges de copropriété ; l’ordre de grandeur national, 1 488 € de charges courantes par lot en 2025 (observatoire Foncia du 7 avril 2026, sans garantie), est dépassé de loin dans un immeuble à gardien.
- Les façades, les toitures, le règlement. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et le fonds de travaux se lisent avant l’offre : ce qui est voté entre dans le coût total. Et le règlement, écrit pour des familles, exclut parfois la location à la chambre : on le lit avant de dessiner quatre chambres.
- Le DPE et le parking. Simple vitrage, hauts plafonds, chauffage collectif d’origine : un G ne se loue plus depuis le 1er janvier 2025, les F suivront le 1er janvier 2028 (service-public.fr), et sur cent mètres carrés les travaux se comptent en dizaines de milliers d’euros. La place de parking, sur la colline, est une condition du loyer.
Un exemple pédagogique : un deux-pièces du bas-Cimiez au filtre des 800 €
Un cas construit pour l’exercice — pas un dossier réel, mais chaque ligne suit la méthode du simulateur. Un deux-pièces de 52 m² au troisième étage d’un immeuble de 1930 avec ascenseur et gardien, avenue Mirabeau, cuisine et salle d’eau à refaire, affiché 285 000 €. Les ventes signées des deux-pièces du bas-Cimiez en 2025 — 50 ventes, médiane 5 160 € — justifient une offre acceptée à 265 000 €, soit 5 100 € le mètre carré.
D’abord, le coût total
Avec 30 000 € d’apport, il reste 281 875 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse : la Banque de France relevait 3,27 % en moyenne en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 1 585 €, plus 80 € d’assurance emprunteur (0,34 % par an) : environ 1 664 € par mois. Le loyer : 1 050 € hors charges en meublé — le repère ANIL pour cette surface, 1 180 € charges comprises, moins environ 130 € de charges dans un immeuble à ascenseur, gardien et chauffage collectif.
Ensuite, une année de location — 1 050 € par mois hors charges
Soit environ − 1 045 € par mois, à sortir de votre poche. Charges, taxe foncière, assurance et entretien sont des hypothèses posées pour l’exercice.
Ce que le bien rapporte
337 €
de loyer par tranche de 100 000 € investis, pour 1 050 € de loyer et 311 875 € de coût total.
Ce que la règle exige
2 495 €
de loyer mensuel, à 800 € par tranche, sur le même coût total.
Pour que 1 050 € de loyer passent la règle, le coût total devrait tenir sous 131 250 € : à Cimiez, pour 52 m² dans un immeuble sain, cela n’existe pas.
Le verdict est le même qu’à Gambetta, en un peu plus net : un deux-pièces de Cimiez ne passe pas le filtre, ni au prix médian, ni avec une décote raisonnable. On y investit pour du patrimoine, avec un effort d’épargne connu d’avance, que la banque lira dans votre taux d’effort, plafonné à 35 % assurance comprise.
Et la colocation dans un grand ancien ?
C’est la seule stratégie qui rapproche Cimiez de la règle. Le mécanisme est dans notre guide de la colocation à Nice ; ici, seulement le compte. Un quatre-pièces de 100 m² à rénover entièrement, immeuble de 1910 du bas-Cimiez, acheté au premier quart des ventes signées du secteur pour cette taille : 440 000 €, soit 4 400 € le mètre carré ; 33 000 € de notaire, 55 000 € de travaux pour quatre chambres et deux salles d’eau, 14 000 € de meubles : 542 000 € de coût total. Quatre chambres à 650 € hors charges — notre repère niçois — font 2 600 € par mois, contre environ 1 750 € loué entier. Avec 60 000 € d’apport, la mensualité assurance comprise ressort à environ 2 846 €, et l’année — 2 400 € de charges non récupérables, 1 600 € de taxe foncière, 800 € d’entretien — se termine autour de − 11 950 €, soit environ − 1 000 € par mois.
Le filtre : 480 € de loyer par tranche de 100 000 € — mieux que les 337 € du deux-pièces, loin des 800. Pour que 2 600 € passent, le coût total devrait tenir sous 325 000 €, soit environ 2 400 € le mètre carré à l’achat : aucune des 79 ventes de quatre pièces et plus de 2025 n’est descendue là, huit seulement sous 3 000. Sur le haut de la colline, au premier quart des grands appartements — 3 570 € le mètre carré, soit environ 355 000 € pour cent mètres carrés, prix arrondi pour l’exercice —, la même colocation monte à 577 € par tranche et son cash flow à environ − 460 € par mois. C’est le meilleur compte du quartier, et il reste négatif : un effort d’épargne lourd devenu modéré, contre plus de gestion. Pour une colocation plus proche de la règle, le calcul mène vers Nice Nord, près de Valrose et de la ligne 1.
À qui la réponse est non — et à qui elle est oui
Non, si vous cherchez un bien qui se finance seul, ou un premier investissement dont le cash flow doit ouvrir le deuxième : à Cimiez, l’effort d’épargne est structurel, et chez ORELLIA un bien sous 200 € de cash flow mensuel n’est pas présenté — a fortiori un bien à − 1 000 €. Non, pour un studio : rare, plus cher au mètre carré qu’un deux-pièces, sans campus ni tramway. Non, pour le saisonnier, que le règlement de copropriété ferme souvent avant la mairie.
Oui, si vous achetez une adresse avec un effort d’épargne connu d’avance, soutenable dans votre taux d’effort, et un horizon long : un bel appartement du bas-Cimiez se loue à l’année et se revend à un public large. Oui, pour une colocation dans un grand ancien bien placé, chiffrée au coût total, résultat accepté. Pour du cash flow, notre guide des quartiers mène ailleurs.
L’outil de la maison
Le simulateur de rentabilité ORELLIA
Un prix, des travaux, un loyer, entier ou à la chambre : coût total, cash flow mensuel, règle des 800 €, verdict. Gratuit, sans inscription.
Ouvrir le simulateurChez ORELLIA, le financement se règle avant la recherche, avec le courtier ; la recherche se fait à Nice et partout en France par le réseau, et chaque bien est analysé par écrit au coût total. Le prix de l’accompagnement est fixe et se dit au premier appel. Ce premier appel avec l’équipe dure trente minutes, gratuit, et sert aussi à vous dire que Cimiez n’est pas le bon quartier pour votre projet.