Investir avec ses parents : quatre montages, et ce que chacun coûte plus tard.

Investir dans l’immobilier avec ses parents est le point de départ d’une bonne partie des premiers achats locatifs. Le problème n’est presque jamais l’argent : c’est la forme qu’on lui donne. Un virement fait un dimanche soir, un « on verra plus tard » entre gens qui s’aiment, et vingt ans après, un notaire ouvre une succession avec un frère qui découvre le montant. Quatre voies existent ; aucune n’est bonne en soi, chacune règle un problème et en fabrique un autre.

Le don d’argent : 100 000 €, plus 31 865 €, et un piège de vingt ans

Une donation pour achat immobilier commence par deux abattements qui se cumulent. L’article 779 du code général des impôts donne 100 000 € par parent et par enfant, et l’article 784 écarte du calcul les donations passées depuis plus de quinze ans : l’abattement se reconstitue donc tous les quinze ans. L’article 790 G y ajoute un don familial de sommes d’argent de 31 865 € tous les quinze ans, par donateur et par donataire, à deux conditions d’âge : le donateur doit avoir moins de 80 ans au jour de la transmission, et le donataire être majeur ou émancipé. Ce don-là se déclare ou s’enregistre dans le mois qui suit. Deux parents, un enfant : 263 730 € peuvent passer sans un euro de droits.

Un troisième dispositif existe, temporaire : l’article 790 A bis, en vigueur depuis le 16 février 2025, exonère jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire pour les sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026. Lisez la condition avant de vous réjouir : l’argent doit être affecté dans les six mois à un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement — ou à des travaux de rénovation énergétique —, et le logement conservé en résidence principale ou loué à usage d’habitation principale pendant cinq ans, hors du foyer fiscal du donataire. Pour un achat dans l’ancien avec travaux, il ne sert à rien.

Voilà pour l’impôt. Le piège est ailleurs, et il est civil. Un don d’argent fait à un enfant est en principe rapportable à la succession, et l’article 860-1 du code civil pose une règle que presque personne ne connaît : le rapport d’une somme d’argent est égal à son montant, « toutefois, si elle a servi à acquérir un bien, le rapport est dû de la valeur de ce bien » — valeur appréciée, dit l’article 860, à l’époque du partage, d’après l’état du bien à l’époque de la donation. Traduction : 40 000 € donnés en 2026 pour acheter un appartement ne se rapportent pas pour 40 000 € vingt ans plus tard, mais pour ce que l’appartement vaut au partage — davantage si le marché a monté, ce que personne ne peut promettre, moins s’il a baissé. La règle exacte, quand la somme n’a financé qu’une partie de l’achat, est technique : elle se règle chez le notaire avant le virement, jamais après.

Il existe une parade : la donation-partage. L’article 1078 du code civil fige les valeurs au jour de l’acte, à condition que tous les héritiers réservataires aient reçu un lot et l’aient expressément accepté. Plus lourd à organiser — il faut réunir la fratrie —, et le seul moyen simple d’éviter le contentieux vingt ans plus tard.

Le prêt familial : au-delà de 5 000 €, il se déclare

Un prêt familial immobilier a un mérite que le don n’a pas : il ne déshabille pas la fratrie, puisque l’argent revient. Encore faut-il qu’il revienne, et que l’écrit existe.

• Le seuil de déclaration. Un contrat de prêt dont le montant en principal dépasse 5 000 € doit être déclaré. Le seuil figure à l’article 23 L de l’annexe IV au code général des impôts ; il était de 760 € jusqu’à l’arrêté du 23 septembre 2020.
• Le formulaire. L’imprimé n° 2062, « déclaration de contrat de prêt ». À défaut d’intermédiaire, c’est l’emprunteur qui déclare, et il adresse l’imprimé à son service des impôts en même temps que sa déclaration de revenus (article 49 B de l’annexe III).
• Les intérêts. Rien n’oblige à en prévoir. S’il y en a, ils sont un revenu imposable du prêteur, au titre des revenus de créances de l’article 124.
• L’écrit. Une reconnaissance de dette datée, avec un montant, une durée, un échéancier — et des virements qui le suivent. C’est ce couple-là, l’écrit et les virements, qui fait la différence.

Le risque porte un nom : la donation déguisée. Un prêt sans écrit, sans échéance, jamais remboursé, n’est pas un prêt. L’administration peut écarter l’acte sur le fondement de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales, avec la majoration de 80 % prévue au b de l’article 1729 du code général des impôts — ramenée à 40 % quand l’initiative principale n’est pas établie. Et même sans redressement, la somme non remboursée reste au décès du prêteur une créance de la succession contre l’enfant emprunteur : elle s’impute sur sa part, et la fratrie la découvre à ce moment-là. Pour la banque, enfin, un prêt familial n’est pas un don : il réduit autant le montant à emprunter, mais ajoute une échéance qui entre dans le taux d’effort. Nous le chiffrons plus bas.

La caution et l’hypothèque : gratuit aujourd’hui, cher plus tard

Troisième voie : les parents ne donnent rien et ne prêtent rien, ils garantissent. Le cautionnement engage vos parents à payer ce que vous ne paierez pas. Depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution personne physique appose elle-même une mention indiquant le montant garanti en toutes lettres et en chiffres, à peine de nullité de son engagement (article 2297 du code civil). Un garde-fou existe : un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager (article 2300). Ce n’est pas une protection : c’est un plafond, apprécié au jour de la signature.

L’hypothèque conventionnelle sur un bien parental va plus loin : elle se prend par acte notarié, se publie, et se lève par un acte de mainlevée — l’un et l’autre payants. Elle met la maison de vos parents en jeu, et elle gêne sa vente tant qu’elle court.

Dans les deux cas, la vraie conséquence est celle qu’on n’anticipe pas : l’engagement existe le jour où vos parents veulent emprunter à leur tour, pour changer de maison, aider le second enfant ou financer une dépendance. Une caution donnée à cinquante-huit ans se retrouve dans le dossier de crédit demandé à soixante-quatre. Cela se dit à l’avance, en famille, avec les échéances de chacun sur la table.

La SCI familiale : la sortie réglée, la dette partagée

Une SCI familiale pour un investissement locatif règle un vrai problème : la sortie. Acheter à plusieurs sans société, c’est l’indivision, et l’article 815 du code civil y pose une règle brutale : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Un frère fâché, un divorce, un besoin d’argent : le partage peut être provoqué, et le bien vendu. Dans une SCI, on cède des parts, selon les règles que les statuts ont fixées. Nous avons détaillé le fonctionnement quotidien de l’achat à deux dans notre guide du LMNP en indivision.

Le revers est rarement dit. L’article 1857 du code civil rend chaque associé responsable des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital, sans limite de montant, les créanciers devant d’abord poursuivre la société sans succès (article 1858). Des parents associés à 40 % portent 40 % de la dette — et la banque leur demandera presque toujours leur caution personnelle en plus. La SCI n’isole donc pas les parents du risque : elle organise sa répartition.

Deux limites encore. La SCI à l’impôt sur le revenu se marie mal avec la location meublée : quand on veut louer meublé à plusieurs, la bonne réponse est souvent la SARL de famille. Et le choix du régime n’a rien d’évident : nous l’avons posé dans SCI ou nom propre.

Le démembrement : utile, et à faire faire correctement

Variante fréquente : les parents gardent l’usufruit des parts — donc les revenus — et donnent la nue-propriété aux enfants. L’article 669 du code général des impôts fixe le partage de la valeur selon l’âge de l’usufruitier : entre 61 et 70 ans révolus, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; entre 71 et 80 ans, 30 % et 70 %. Les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, et au décès des parents l’usufruit rejoint la nue-propriété sans impôt ni taxe (article 1133).

Une mise en garde, parce qu’elle coûte cher. L’article 751 présume que le bien démembré entre un défunt usufruitier et son héritier nu-propriétaire fait partie de la succession de l’usufruitier — donc taxable en entier. La présomption s’écarte, notamment, lorsque le démembrement a été fait à titre gratuit plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique, la nue-propriété évaluée d’après le barème de l’article 669. Un démembrement bricolé sur un coin de table ne remplit aucune de ces conditions.

Un exemple chiffré : ce que 40 000 € de la famille changent

Posons un cas entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, la maison n’en publie aucun —, mais chaque ligne suit notre méthode. Un trois-pièces ancien à rénover, négocié 92 000 €, loué meublé 980 € hors charges. Prix, loyer, taxe foncière et charges sont des hypothèses.

Notez ce que ce verdict ne doit à personne : l’aide familiale ne le change pas d’un euro. Le filtre se calcule sur le coût total, pas sur l’apport. Un mauvais bien acheté avec l’argent de ses parents reste un mauvais bien ; il fait seulement moins mal, plus longtemps.

Passons au financement. L’enfant a 5 000 € d’épargne et gagne 2 100 € net par mois. Ses parents ajoutent 40 000 €. Avec 45 000 € d’apport, il reste 74 900 € à emprunter ; sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse —, la mensualité ressort à 421 €, plus 21 € d’assurance emprunteur, soit 442 €.

Reste le HCSF, dont les règles ont été confirmées le 3 mars 2026 : taux d’effort de 35 % assurance comprise, durée de 25 ans, portée à 27 lorsque les travaux atteignent 10 % du coût total — c’est le cas ici, ils en représentent 12,5 %. La marge de dérogation est étroite : 20 % des dossiers, dont 70 % réservés à la résidence principale. Sur le seul salaire de 2 100 €, avant la part des loyers que chaque banque accepte d’intégrer :

La conclusion n’est pas « le don vaut mieux que le prêt ». Elle est : le montage se choisit avant d’aller voir la banque, pas après son refus. C’est le même ordre que celui de notre guide sur le financement d’un investissement locatif, et il ne souffre pas d’exception.

Qui écrit quoi, et le calcul avant la conversation

Rien de ce qui précède ne se règle par un tableur. L’acte revient au notaire : la donation, la donation-partage, les statuts d’une SCI quand elle acquiert un immeuble, le démembrement des parts, l’hypothèque et sa mainlevée. Le régime fiscal revient à l’expert-comptable, qui dira ce que le meublé, le réel ou l’impôt sur les sociétés produisent dans votre cas. Deux métiers différents, qui ne se remplacent pas l’un l’autre.

ORELLIA ne vend aucun montage et n’en rédige aucun : nous coordonnons les métiers qui le font, nous chiffrons le projet au coût total avant l’offre, et nous tenons le calendrier. L’argent ne transite jamais par nous : vous payez directement le notaire, le courtier, le comptable, l’agent. Si l’aide familiale est le point de départ d’un premier achat, notre guide investir jeune reprend le sujet par l’autre bout. Une conversation de famille se tient mieux avec des chiffres qu’avec des intentions : posez d’abord l’opération, décidez ensuite de la forme de l’aide.

Et si le calcul ne passe pas, la bonne réponse est non : mieux vaut une aide familiale intacte qu’un bien médiocre payé avec.