Investir en couple : à deux noms, à un seul, ou en société ?

Une question de notaire, pas de formulaire

Deux personnes qui achètent ensemble décident trois choses le même jour, et une seule se voit : qui paie. Les deux autres — qui possède, et qui décide — tiennent en une ligne de l’acte de vente, et ne se corrigent plus sans un second acte, des frais, parfois un impôt. Tant que tout va bien, les trois montages se ressemblent ; ils se séparent le jour où l’un veut vendre et l’autre garder, le jour où l’un meurt, le jour où l’on revend. On ne choisit donc pas un montage pour l’année 1, mais pour l’année de la sortie.

Votre régime a déjà décidé une partie de la question

Mariés sans contrat : la communauté

Sans contrat de mariage, vous relevez de la communauté légale, dite réduite aux acquêts. L’article 1401 du code civil est explicite : la communauté « se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage ». Séparément : un appartement acheté pendant le mariage est commun même si un seul nom figure sur l’acte, sauf remploi de fonds propres déclaré dans l’acte (article 1434). Emprunter seul n’engage que ses biens propres et ses revenus, « à moins que ceux-ci n’aient été contractés avec le consentement exprès de l’autre conjoint » (article 1415) — que la banque réclame presque toujours ; et vendre un immeuble commun exige les deux signatures (article 1424). Sous ce régime, « acheter au nom d’un seul » relève surtout de la façade.

Mariés en séparation de biens

Le contraire exact : « chacun d’eux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels » (article 1536). Acheter seul, c’est acheter vraiment seul ; acheter à deux, c’est être en indivision, avec les quotes-parts écrites dans l’acte — moitié-moitié, ou 70/30 si l’un apporte davantage. La situation la plus lisible des quatre, et la plus dure pour celui dont le nom n’est pas sur l’acte.

Pacsés

Depuis le 1er janvier 2007 — loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 —, le régime par défaut du PACS est la séparation des biens : « en l’absence de précisions contraires dans le Pacs, vos patrimoines sont séparés » (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 10 avril 2026). L’article 515-5 ajoute que les biens sur lesquels aucun ne peut justifier d’une propriété exclusive « sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié ». Piège d’ancienneté : pour les PACS signés avant 2007 et jamais modifiés, l’indivision par défaut s’applique toujours (service-public.gouv.fr, 18 novembre 2025). Le partenaire est exonéré de droits de succession, mais n’hérite pas sans testament.

Concubins

Les plus exposés, de loin. Le code civil consacre au concubinage un seul article, le 515-8, et il se borne à le définir : « une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité ». Rien d’autre : aucun régime de biens, aucune solidarité, aucune vocation à hériter. Au décès de l’un, sa moitié revient à sa famille ; avec un testament, le survivant est taxé à 60 % au-delà de 1 594 € d’abattement (fiche service-public vérifiée le 9 février 2026). Investir en concubinage se prépare chez le notaire — ou ne se prépare pas.

Les trois montages, et ce que chacun coûte à la sortie

L’indivision : rien à créer, tout à écrire

C’est le montage par défaut : deux personnes qui achètent sans société sont indivisaires, chacune propriétaire d’une quote-part du bien entier. Rien à créer, aucun frais. Sa limite tient dans une phrase de l’article 815 du code civil, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. » L’un des deux peut donc demander le partage quand il veut ; vendre, à l’inverse, suppose l’accord de tous, la vente aux deux tiers des droits (article 815-5-1) étant hors d’atteinte d’un couple à parts égales. La sortie douce est le rachat de la part de l’autre — encore faut-il pouvoir emprunter seul — et coûte 2,5 % de droit de partage (CGI, article 746), ramené à 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS : les concubins paient le plein tarif. La convention d’indivision, signée chez le notaire, est la porte que la loi laisse ouverte : notre guide du LMNP en indivision la détaille.

La SCI : la sortie se règle en parts

Une société civile immobilière détient le bien à votre place ; vous détenez des parts. C’est toute la différence : à la séparation, on ne partage pas un appartement, on cède des parts, et l’immeuble ne bouge pas. Encore faut-il l’avoir prévu — par défaut, « les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés » (article 1861), et seuls les statuts peuvent abaisser cette exigence. Deux pièges propres au couple. Une SCI ne vit pas avec un seul associé : si l’un rachète les parts de l’autre, il faut régulariser dans l’année, faute de quoi tout intéressé peut demander la dissolution (article 1844-5). Et céder des parts d’une société à prépondérance immobilière coûte 5 % de droits (CGI, article 726) — le double du droit de partage d’une indivision. S’y ajoutent deux associés au minimum, une assemblée et des comptes chaque année, et un défaut souvent rédhibitoire : à l’impôt sur le revenu, la location meublée n’y est tolérée que sous 10 % des recettes ; au-delà, la société bascule à l’impôt sur les sociétés (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, 4 juillet 2018). Notre guide SCI ou nom propre pose la comparaison complète.

L’achat au nom d’un seul

Un seul nom sur l’acte, un seul emprunteur. Deux mérites : le dossier de l’autre reste libre pour l’opération suivante — nous le chiffrons plus bas — et les loyers s’imposent sur une seule tête, ce qui n’aide que si c’est la moins imposée des deux. Un défaut, sérieux : le non-propriétaire n’a rien.

• Aucun droit sur le bien. Ni quote-part, ni part sociale : à la séparation, il part les mains vides, quelles qu’aient été ses contributions.
• Aucune vocation successorale s’il n’est ni marié ni pacsé — et, même pacsé, il n’hérite pas sans testament.
• Des remboursements sans contrepartie. Payer une part du crédit sans figurer sur l’acte ne construit aucun droit : c’est une libéralité.
• Sauf sous la communauté légale, où le bien est commun de toute façon (article 1401).

Ce montage se défend quand il est assumé et compensé — testament, assurance décès, écrit chez le notaire. Pas quand il n’est qu’un raccourci de financement.

Séparation, décès, revente : le tableau

L’assurance emprunteur à deux : la quotité

Quand vous empruntez à deux, la banque exige une quotité — c’est le mot du formulaire officiel : la fiche standardisée d’information que le prêteur doit vous remettre porte une colonne « quotité exigée » et désigne ainsi la part du capital assurée pour chaque garantie (arrêté du 29 avril 2015, annexe en vigueur depuis le 1er juin 2022). L’usage est d’exiger 100 % au total, à répartir entre les deux têtes.

Le prix de cette sécurité : la cotisation double. Notre méthode retient 0,34 % par an du capital emprunté pour une quotité de 100 % au total, soit 28 € par mois sur 100 000 € empruntés ; à 100/100, la part assurée est de 200 % et la cotisation passe à 57 € — environ 6 800 € de plus sur vingt ans. Deux effets de bord, rarement expliqués. Cette cotisation entre dans le taux d’effort : doubler la quotité rabote d’environ 14 000 € la capacité d’emprunt du couple de l’exemple ci-dessous. Et le questionnaire de santé, supprimé par la loi du 28 février 2022, ne l’est que si « la part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit […] n’excède pas 200 000 euros par assuré » et si le prêt s’achève avant son soixantième anniversaire (code des assurances, article L. 113-2-1). Par assuré : à 100/100 sur un crédit de 250 000 €, chacun est assuré sur 250 000 € et repasse au-dessus du seuil ; à 50/50, chacun reste à 125 000 €.

Combien empruntez-vous à deux, et à un seul ?

Posons un cas pédagogique, entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel, mais chaque ligne suit notre méthode. Camille gagne 2 500 € net par mois, Julien 2 000 €. Ils sont locataires, sans crédit en cours. Le bien visé est un ancien à rafraîchir, loué meublé 900 € par mois hors charges.

Avec 12 500 € d’apport, il reste 100 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse : la Banque de France relève 3,27 % en moyenne sur les nouveaux crédits à l’habitat en juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 562 €, plus 28 € d’assurance : 590 € par mois.

Vient la banque. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière, confirmées le 3 mars 2026, plafonnent le taux d’effort à 35 % assurance comprise, sur 25 ans au plus, et leur FAQ impose une méthode unique : au numérateur toutes les charges d’emprunt, au dénominateur tous les revenus, loyers compris — jamais le loyer retranché de la mensualité. L’usage bancaire retient environ 70 % du loyer attendu, soit 630 € ici. La marge de dérogation — 20 % de la production, dont 70 % réservée à la résidence principale — n’est presque jamais pour l’investisseur. Le détail est dans notre guide comment financer un investissement locatif.

Trois lectures. À deux, on emprunte nettement plus : les revenus s’additionnent, et rien ne remplace cela. Ensuite, pour cette opération-là, la question ne se pose même pas : les trois dossiers passent, y compris celui de Julien seul. Ce n’est pas la banque qui limite ce projet, c’est le bien — notre filtre plafonne le coût total à 112 500 € pour 900 € de loyer, quand la banque en autoriserait environ 316 500 € à deux, apport compris.

Enfin, le vrai sujet du couple. Ce que l’achat au nom d’un seul préserve n’est pas une capacité supplémentaire : c’est un dossier libre. Si Camille achète seule, Julien garde ses 156 000 € intacts pour la suite. S’ils achètent ensemble, il leur reste après ce premier crédit, avec un second loyer de 900 € au dénominateur, environ 241 000 € — davantage à eux deux que les 156 000 € de Julien seul. Sur deux opérations : environ 341 000 € empruntés à deux, contre 256 000 € chacun son tour. Séparer les dossiers ne fabrique pas de capacité : cela répartit un risque et protège celui qui n’emprunte pas. La suite est dans notre guide du deuxième investissement locatif.

Le calcul d’abord, le montage ensuite

Aucune structure ne fabrique du loyer. Une indivision, une SCI et un achat en solo qui n’atteignent pas 800 € de loyer mensuel par tranche de 100 000 € investis, sur le coût total, sont trois mauvaises opérations. L’ordre ne change jamais : le calcul, puis le montage, puis l’offre — jamais entre le compromis et la signature, où changer d’avis coûte un second acte.

Le montage, lui, se tranche avec un notaire — quotes-parts, convention d’indivision, testament — et avec un expert-comptable, pour le régime des loyers et le risque de bascule à l’impôt sur les sociétés. Ces deux métiers font partie de ceux que coordonne l’accompagnement ORELLIA : nous ne vendons ni bien, ni crédit, ni montage, et votre argent ne transite jamais par nous. Et si vous préférez poser vos chiffres à deux avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert aussi à dire que, sur ce bien-là, le compte n’y est pas.