Combien rapporte vraiment un investissement locatif ? Le calcul complet.

« Ça rapporte combien ? » : quatre chiffres, quatre réponses

Personne ne ment vraiment quand on parle de ce que rapporte un investissement locatif. Simplement, quatre chiffres différents répondent à la même question, et ils ne descendent pas dans le même ordre que l’enthousiasme. Les voici, du plus flatteur au plus vrai.

• Le loyer. Ce que le locataire vire chaque mois. Le chiffre qu’on cite à un dîner. Il ne dit rien de ce que le bien a coûté, ni de ce qu’il consomme.
• Le rendement brut sur le prix affiché. Le loyer annuel divisé par le prix de l’annonce. Le chiffre des annonces « spécial investisseur ». Il oublie le notaire, les travaux et les meubles.
• Le rendement net sur le coût total. Les loyers réellement encaissés, moins toutes les charges de l’année, divisés par ce que l’opération a coûté en entier. Le chiffre honnête, avant impôt.
• Le cash flow. Ce qui reste sur le compte une fois la mensualité du crédit partie. Un montant en euros, pas un pourcentage — et le seul qui se dépense.

Les définitions détaillées des trois rendements — brut, net, net-net après impôt — sont dans notre guide rendement brut, net, net-net, et la mécanique du cash flow ligne à ligne dans le guide du cash flow. Cette page-ci fait autre chose : elle suit un seul euro du haut vers le bas, sur un exemple unique, pour que l’écart se voie.

Un exemple suivi de bout en bout : 100 000 € investis

Un cas pédagogique, entièrement construit pour l’exercice — ce n’est pas un dossier réel — mais chaque ligne suit notre méthode de calcul. Un petit appartement ancien à rafraîchir, loué meublé une fois les travaux faits. Nous posons le coût total à 100 000 € ronds, parce que c’est l’unité de notre filtre maison, et que tout se relit facilement dessus.

Étage 1 — le loyer : 800 € par mois

Le bien se loue 800 € hors charges, soit 9 600 € par an. C’est la première réponse à « combien ça rapporte », et c’est la seule qui ne se discute pas : cette somme rentre en entier, tant que le logement est occupé et que le locataire paie. Elle ne dit rien d’autre — ni ce qu’il a fallu sortir pour l’obtenir, ni ce qu’elle finance avant vous.

Un mot d’honnêteté : 800 € de loyer pour 100 000 € investis ne se trouve pas partout, et rarement dans les villes chères — à Nice, les baromètres publics situent l’ancien autour de 4 500 à 5 500 € le mètre carré en moyenne à l’été 2026, sans garantie. Si nous retenons ce rapport ici, c’est qu’il correspond exactement à notre seuil minimum.

Étage 2 — le rendement brut sur le prix affiché : 12 %

9 600 € divisés par les 80 000 € de l’annonce : 12 %. C’est le chiffre qui s’affiche en gros dans les publicités, et il n’est pas faux — il répond juste à une question que personne ne se pose, puisque personne n’achète au prix affiché seul. Il manque 20 000 € à l’addition : le notaire, les artisans, les meubles. Un cinquième de l’opération, traité comme s’il était gratuit.

Recalculé sur le coût total, le même loyer donne 9 600 ÷ 100 000 = 9,6 % brut. Deux points et demi se sont évaporés sans qu’un seul chiffre ait changé de nature. C’est la première correction, et elle est mécanique.

Étage 3 — le rendement net sur le coût total : 6,1 %

Ici, on retire tout ce qui part avant vous. Sept lignes, aucune exceptionnelle, toutes prévisibles.

• La vacance, 5 %. Un logement vide ne paie pas de loyer, et entre deux locataires il se passe des semaines. Retirer 5 % d’une année suppose déjà un secteur demandé.
• La gestion, 7 % de l’encaissé. Si une agence gère. Si vous gérez vous-même, vous ne payez pas cette ligne : vous la travaillez.
• Les charges de copropriété non récupérables. La part qui reste au propriétaire — honoraires de syndic, gros entretien des communs —, celle qui ne se refacture pas au locataire.
• La taxe foncière. Elle tombe chaque automne, elle suit la commune, et elle ne se négocie pas.
• L’assurance propriétaire non occupant. Une petite ligne, une ligne certaine.
• L’entretien. Un chauffe-eau, une fuite, un rafraîchissement entre deux locataires. Ce n’est pas un imprévu : c’est un budget.
• La comptabilité, 30 € par mois. Un meublé au régime réel demande un bilan chaque année, donc un comptable. La charge que tout le monde oublie.

6 072 ÷ 100 000 = 6,1 % net. Le loyer de 9 600 € a perdu 3 528 € en route — plus de quatre mois de loyer par an, partis en charges certaines. C’est le chiffre qui permet de comparer deux biens entre eux, et c’est déjà la moitié du 12 % du départ.

Étage 4 — le cash flow après crédit : + 34 € par mois

Dernière soustraction, la plus lourde : la mensualité. Avec 20 000 € d’apport, il reste 80 000 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, proche des 3,27 % hors renégociations publiés par la Banque de France pour juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 450 €, plus 22 € d’assurance emprunteur : 472 € sortent chaque mois, quoi qu’il arrive, soit 5 664 € sur l’année.

Le net annuel de 6 072 € les couvre, et il reste 408 € — environ + 34 € par mois. Voilà la quatrième réponse, celle qu’on lit sur un relevé bancaire. Trente-quatre euros. Sur un bien qui rapportait 12 % deux paragraphes plus haut.

Le cinquième étage : le capital que le locataire rembourse

Arrêter le calcul à 34 € serait aussi malhonnête que de s’arrêter à 12 %. Parce qu’une mensualité n’est pas une dépense comme les autres : elle se coupe en deux. Une part d’intérêts, qui part à la banque et ne revient jamais. Une part de capital, qui efface votre dette — autrement dit, qui vous revient.

Dans notre exemple, la première année, cette part de capital vaut environ 2 918 €, soit près de 243 € par mois. Et elle grossit chaque année, mécaniquement : environ 3 000 € la deuxième année, près de 5 300 € la vingtième. Au bout du compte, les 80 000 € empruntés sont remboursés — et dans cet exemple, où le cash flow est positif, c’est le loyer qui les a payés, pas votre épargne.

Trois précisions, pour que ce cinquième étage reste honnête. D’abord, ce n’est pas du revenu : vous ne pouvez ni le dépenser, ni le toucher avant la revente ou la fin du crédit. Ensuite, ce n’est pas gratuit : sur vingt ans, ce prêt coûte environ 27 900 € d’intérêts et 5 400 € d’assurance emprunteur. Enfin, et surtout : si le cash flow est négatif, ce capital n’est plus remboursé par le locataire mais par vous. Cela reste une épargne forcée — c’est respectable, ce n’est pas la même phrase.

Aucune plus-value n’entre dans ce raisonnement. Il tient même si le bien vaut dans vingt ans exactement ce qu’il vaut aujourd’hui. Personne ne sait ce que vaudra un appartement en 2046, et nous ne comptons pas dessus.

Les deux réponses honnêtes à « combien ça rapporte »

La première tient en une phrase : quelques dizaines d’euros par mois, pour un bien qui tient. Pas des centaines, pas un salaire, pas une rente. Et encore, c’est le cas favorable : la plupart des biens achetés au prix de l’annonce et loués classiquement donnent zéro ou moins. Notre guide du studio étudiant à Nice en publie l’exemple chiffré — un cash flow autour de − 370 € par mois, à sortir de sa poche.

La seconde est plus lente et plus solide : un capital qui se construit sur vingt ans. À l’arrivée, dans notre exemple : 80 000 € remboursés par les loyers et 20 000 € d’apport, soit un logement payé, dont les loyers deviennent enfin un vrai revenu. C’est ça, le moteur — pas le rendement affiché.

Un investissement locatif ne rapporte donc pas beaucoup d’argent tout de suite. Il transforme un effort mensuel faible, parfois nul, en patrimoine payé par quelqu’un d’autre. Qui cherche un revenu immédiat sera déçu ; qui cherche à posséder un logement dans vingt ans a le bon outil.

Ce qui fait varier le résultat du simple au double

Trois leviers, et ils ne pèsent pas pareil. Les mêmes murs, la même ville, peuvent donner 34 € ou trois fois plus.

Le prix d’achat

C’est le levier le plus rentable, et le seul qui joue une fois pour toutes. Reprenez notre exemple et négociez 5 000 € de moins : le coût total tombe à 94 625 € (les frais de notaire baissent aussi), la mensualité à 441 € assurance comprise, et le cash flow passe à environ + 65 € par mois. Cinq mille euros négociés une seule fois, et le résultat mensuel double. Le filtre, lui, passe de 800 à 845 € par tranche de 100 000 €.

La façon de louer

Le même bien loué autrement ne rapporte pas la même chose. Portez le loyer à 950 € — meublé bien placé, moyenne durée, ou une pièce de plus louée séparément — et le cash flow monte à environ + 166 € par mois. La contrepartie est réelle et se paie : plus de rotation, plus de gestion, plus d’usure, que ce calcul rapide ne recharge pas. Les fourchettes constatées par façon de louer sont dans notre guide de la rentabilité locative, et le mécanisme complet de la location à la chambre dans le guide de la colocation.

La fiscalité

Tout ce qui précède est calculé avant impôt. Deux investisseurs avec le même bien et le même loyer ne gardent pas la même somme, parce qu’ils n’ont pas le même montage : nu ou meublé, micro ou réel, nom propre ou société. En meublé au réel, l’amortissement peut ramener le résultat imposable près de zéro pendant des années — sachant que, depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cet étage-là ne se tranche pas dans un article : il se calcule sur votre situation avec un expert-comptable — Ferrua Ribes, qui fait partie de l’accompagnement.

Le filtre des 800 €, et le calcul sur votre projet

Avant tout calcul fin, nous passons chaque bien au même filtre : le loyer mensuel rapporté à chaque tranche de 100 000 € de coût total. Sous 800 €, l’opération ne se finance pas seule : elle ne tient que si les prix montent, et ça, c’est un pari. À 1 000 €, l’objectif de la maison est atteint ; au-delà de 1 200 €, c’est une belle affaire.

Notre exemple : 800 € de loyer pour 100 000 € de coût total, soit 800 € pile par tranche. Le verdict est « acceptable » — le minimum, à ne retenir que dans un secteur très demandé. C’est exactement pour cela que le résultat final est de 34 € et non de 300 € : nous avons choisi, pour cet exercice, le dossier le plus faible que nous acceptions de regarder.

Et si la question derrière est celle de la rente : vivre de ses loyerspose le calcul complet : combien de biens, et en combien d’années.

Et si vous préférez poser vos chiffres avec quelqu’un, le premier appel dure trente minutes, il est gratuit, et il sert exactement à ça — y compris pour vous dire qu’un bien ne rapportera pas ce que vous espériez.