Investir 100 000 € dans l'immobilier : ce que ça achète à Nice, avec ou sans crédit.

La première décision : payer comptant, ou s'en servir comme apport

Avec 100 000 € de côté, l'instinct dit : pas de dette. Le calcul dit autre chose. Emprunter pour acheter, c'est l'effet de levier : la banque avance la plus grande part du prix, le loyer rembourse la plus grande part de la mensualité, votre argent ne sert qu'à amorcer. En échange, la mensualité est due quoi qu'il arrive. Posons un cas pédagogique — construit pour l'exercice, pas un dossier réel — sur le coût total : prix négocié, notaire d'environ 7,5 % dans l'ancien, travaux, meubles.

100 000 € comptant : un studio, sans crédit

Un studio ancien de 20 m² à rafraîchir, vers Thiers ou Saint-Roch — où notre guide des quartiers situe les prix affichés autour de 3 500 à 4 500 € le mètre carré à l'été 2026, sans garantie —, négocié 84 000 €.

Loué 550 € hors charges en meublé — au-dessus du loyer d'annonce moyen de l'ANIL pour les studios et deux-pièces niçois, 22,7 €/m² charges comprises en 2025, parce que rénové, sans garantie. Une année : 6 600 € de loyer, moins 5 % de vacance (330 €), 7 % de gestion (439 €), 600 € de copropriété non récupérable, 600 € de taxe foncière, 150 € d'assurance, 300 € d'entretien, 360 € de comptabilité : il reste 3 821 €, environ + 318 € par mois. Positif, et pour cause : rien à rembourser. Mais 3,8 % de rendement net avant impôt, et toute l'épargne dans les murs.

100 000 € d'apport : un deux-pièces à crédit

Un deux-pièces ancien de 42 m² près du tramway, négocié 190 000 € — environ 4 500 € le mètre carré, dans la moyenne niçoise de l'été 2026, sans garantie.

Avec 100 000 € d'apport, il reste 128 250 € à emprunter. Sur vingt ans à 3,15 % — une hypothèse, proche des 3,27 % hors renégociations publiés par la Banque de France pour juin 2026 —, la mensualité ressort à environ 721 €, plus 36 € d'assurance emprunteur : 757 € par mois. Loué 1 000 € hors charges en meublé rénové — au-dessus de la moyenne ANIL, sans garantie.

C'est là que se lit l'effet de levier, et sa limite. Comptant, vous encaissez 318 € et votre patrimoine ne bouge pas. À crédit, vous sortez une centaine d'euros, et environ 390 € de capital passent chaque mois de la banque à vous, réglés par le locataire — sans aucune promesse de plus-value : le raisonnement tient même si le bien vaut demain ce qu'il vaut aujourd'hui. Ce qui est certain : la mensualité tombe chaque mois, locataire ou pas.

Reste le filtre maison, et il ne flatte personne : 550 € de loyer pour 100 000 €, c'est 550 € par tranche de 100 000 € investis ; 1 000 € pour 228 250 €, c'est 438 €. Aucun des deux ne passe les 800 €. Payer comptant a masqué le problème, le crédit l'a révélé : à Nice, un studio ou un deux-pièces acheté au prix du marché et loué classiquement ne se finance pas seul. Le crédit n'est pas en cause, le bien l'est — et avec le même apport, une autre façon de louer change le verdict.

Trois budgets, trois réponses niçoises

Trois exemples construits pour l'exercice, repris de nos guides du studio, de la colocation et de l'immeuble — mêmes prix, mêmes loyers, seul l'apport change. Le chiffre est celui de l'apport ; l'épargne de précaution vient en plus.

30 000 € : l'apport d'un studio près d'un campus

Le studio de 24 m² de notre guide du studio étudiant, à dix minutes du campus Saint-Jean-d'Angély : négocié 112 000 €, 138 400 € de coût total avec 8 400 € de notaire, 14 000 € de travaux et 4 000 € de meubles. Avec 30 000 € d'apport, 108 400 € à emprunter : 640 € par mois, assurance comprise. Loué 600 €, le cash flow ressort autour de − 282 € par mois, et le filtre à 434 € par tranche.

Deux lectures honnêtes. La banque aimera cet apport : 22 % du coût total, bien plus que les frais. Mais l'opération ne se finance pas seule : une épargne forcée d'environ 280 € par mois dans un bien simple, qui se vide peu. Avec 30 000 €, la vraie question est souvent celle du temps — accepter cet effort, ou continuer à bâtir l'apport.

100 000 € : un deux-pièces, ou l'apport d'une colocation

Le deux-pièces, vous l'avez vu : − 102 € par mois, 438 € par tranche. Prenons le quatre-pièces de notre guide de la colocation : négocié 190 000 €, 240 250 € de coût total avec 14 250 € de notaire, 26 000 € de travaux — trois chambres, une seconde salle d'eau — et 10 000 € de meubles. Avec 100 000 € d'apport, 140 250 € à emprunter : 828 € par mois, assurance comprise. Trois chambres à 650 €, soit 1 950 € : un cash flow d'environ + 586 € par mois, et 812 € par tranche — acceptable, sans marge.

Même apport, même échelle de prix, près de 700 € d'écart chaque mois : c'est la façon de louer qui sépare les deux résultats — et elle se paie en gestion, trois locataires et une rotation par an au moins.

200 000 € : deux biens, ou un petit immeuble ?

Deux colocations comme celle-ci, 100 000 € d'apport chacune : deux crédits de 140 250 €, environ 1 656 € de mensualités, 3 900 € de loyers attendus, près de 1 170 € de cash flow par mois sur le papier. En face : deux copropriétés, six chambres à gérer, et deux crédits que la banque cumule dans le même taux d'effort.

Ou l'immeuble de notre guide de l'immeuble de rapport : quatre logements de l'est niçois, négociés 420 000 €, 577 500 € de coût total avec 31 500 € de notaire, 110 000 € de travaux et 16 000 € de meubles. Avec 200 000 € d'apport, 377 500 € à emprunter : 2 229 € par mois, assurance comprise. Quatre loyers à 800 €, 3 200 € : un cash flow autour de − 202 € par mois, 554 € par tranche. Deux cent mille euros d'apport rendent cet immeuble supportable ; ils ne le rendent pas bon. Un gros apport est le meilleur moyen de ne pas voir un mauvais achat.

Ce que la banque regarde quand on a du capital

Un capital rassure ; il ne remplace rien. La banque finance une personne, pas un solde de compte, et sa question reste la même : remboursera-t-elle pendant vingt ans, même sans locataire ?

• L'apport, et d'où il vient. La plupart des banques veulent au moins de quoi couvrir les frais — autour de 10 % du prix dans l'ancien. Au-delà, chaque euro baisse la mensualité. Et la provenance compte : une épargne bâtie mois après mois dit plus qu'une somme arrivée la veille.
• Ce qui reste après l'achat. Un apport qui vide le compte inquiète plus qu'il ne rassure. Gardez une épargne de précaution hors de l'opération — quelques mois de mensualité sans loyer, un imprévu de chantier. D'où nos trois budgets : des apports, pas des soldes.
• Le taux d'effort : 35 %, assurance comprise. La règle du Haut Conseil de stabilité financière, confirmée le 3 mars 2026 : toutes vos mensualités, divisées par vos revenus nets, sous 35 %, sur 25 ans au plus — 27 quand les travaux pèsent au moins 10 % de l'opération. Les banques peuvent déroger sur 20 % de leurs crédits, dont 70 % réservés à la résidence principale : pour un investisseur, 35 % est la vraie barre. Et les loyers futurs ne comptent qu'en partie — environ 70 % le plus souvent.
• Les revenus, et leur stabilité. CDI hors période d'essai, ou deux à trois bilans pour un indépendant ; un capital n'y change rien. Une opération qui se porte aide : pour la colocation, 828 € de mensualité face à 1 365 € de loyer retenu, la barre des 35 % se tient en théorie dès 1 000 € de revenus nets sans autre crédit — puis le reste à vivre et la tenue des comptes décident.

La préparation du dossier est dans notre guide devenir finançable ; le courtier — Immoprêt, qui fait partie de l'accompagnement — le porte aux banques, et vous dit franchement si votre capital suffit ou si c'est le revenu qui manque.

Les frais qu'on oublie

Un budget de 100 000 € n'est pas un prix d'achat de 100 000 €. Entre les deux, ce que l'ANIL appelle les frais annexes — et ce que le simulateur met dans le coût total.

• Les frais de notaire. Environ 7,5 % du prix dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf — pour l'essentiel des taxes.
• Les frais du crédit. Frais de dossier, garantie — caution ou hypothèque ; le privilège de prêteur de deniers, exonéré de taxe de publicité foncière, coûte moins que l'hypothèque, rappelle l'ANIL —, assurance emprunteur, intérêts intercalaires pendant les travaux. Le courtier les chiffre avant la signature.
• Les travaux, et leur marge. Un devis n'est pas une facture : gardez une réserve pour ce que le chantier découvre. Et les meubles — la liste du décret du 31 juillet 2015, en solide.
• Les charges de chaque année. Copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, entretien, vacance (5 % dans notre méthode), gestion (7 % de l'encaissé si vous déléguez), comptabilité (30 € par mois au régime réel).
• La cotisation foncière des entreprises. Un loueur en meublé y est soumis, avec un minimum fixé par la commune — sauf l'année de début d'activité, et sous 5 000 € de recettes l'avant-dernière année (entreprendre.service-public.fr, fiche vérifiée le 2 avril 2026).
• L'impôt, pendant et après. Les loyers s'imposent ; en meublé, les amortissements déduits entrent dans la plus-value pour les ventes signées depuis le 15 février 2025, et les prélèvements sociaux sur certains revenus du capital sont passés à 18,6 % (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Votre cas se règle avec l'expert-comptable — Ferrua Ribes, qui fait partie de l'accompagnement.
• Les honoraires de l'accompagnement. Un forfait de 5 000 à 10 000 €, annoncé en entier dès le premier appel, à compter dans votre budget.

Les faux amis

L'immobilier « papier »

Parts de sociétés immobilières, financement participatif de promoteurs : on y place 100 000 € sans visiter, et c'est le point. Vous n'y choisissez ni le bien, ni le loyer, ni le moment de vendre ; frais et conditions de sortie se lisent dans la notice. Ce n'est pas notre métier, et cette page ne vous dira ni d'y aller ni de l'éviter — simplement, le filtre des 800 € ne s'y applique pas.

Le neuf surpayé

Le neuf a deux arguments réels : des frais de notaire réduits, et depuis 2026 un amortissement pour le bailleur privé — 3,5 % par an sur 80 % du prix d'un logement neuf, 3 % pour un ancien rénové, plafonné à 8 000 € par an pendant neuf ans, pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47). Un avantage fiscal se calcule après le prix, jamais à sa place : comparez le mètre carré du programme aux ventes réelles de l'ancien voisin, et passez le loyer au filtre. Un prix trop haut ne se rattrape ni par le notaire ni par l'impôt.

Le saisonnier

À Nice, une résidence principale ne se loue aux touristes que 90 jours par an, un logement dédié demande une autorisation de changement d'usage, et la loi du 19 novembre 2024 a ramené le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement. Un projet dont l'équilibre ne tient qu'en saisonnier est fragile : faites tenir vos chiffres à l'année d'abord.

Du capital au bien : le parcours ORELLIA

L'accompagnement suit l'ordre de cette page : un premier appel de trente minutes, gratuit, où le forfait vous est annoncé en entier ; un rendez-vous stratégie avec Axel Orel — en visio si vous êtes loin — pour trancher comptant ou crédit sur vos chiffres ; le courtier qui fixe votre capacité d'emprunt avant toute recherche ; puis des agents du réseau iad sous mandat de recherche exclusif, un rapport de faisabilité pour chaque bien proposé, l'expert-comptable au financement, un seul interlocuteur sur les 13 étapes, un espace client en ligne. Votre argent ne transite jamais par nous. Dix dossiers à la fois, pas plus.

Et si vous préférez poser vos 30 000, 100 000 ou 200 000 € avec quelqu'un, le premier appel sert exactement à ça — y compris pour vous dire que le bon moment n'est pas encore venu.